Hausbau leicht gemacht: Das müssen Sie beachten!

Der Schritt zum eigenen Haus gilt vielen Menschen nach wie vor als wesentlicher Baustein eines gelungenen Lebens. Als sichere Geldanlage in zinsschwachen Zeiten ebenso wie als Alterssicherung oder als Ausdruck von Individualität und Unabhängigkeit. Doch bevor der Traum von den eigenen vier Wänden in Erfüllung geht, gibt es viel zu beachten. Neben der Wahl des richtigen Grundstücks und der passenden Finanzierung stehen zunächst die Fragen nach dem Haustyp sowie die Entscheidung für die Bauweise des neuen Heimes im Raum.

Die beliebtesten Hausbauweisen im Vergleich

Die hierzulande wohl bekannteste und nach wie vor beliebteste Bauweise ist die traditionelle Massivbauweise. Aber auch andere Hausbauweisen können Ihr Haus zu einem Traumhaus machen.

Massivhaus

Durch die benötigte Trocknungszeit der einzelnen Rohbauphasen ist der Massivbau eine der zeitaufwendigsten Bauweisen. Außerdem sind die Bauarbeiten witterungsabhängig, sodass es sich empfiehlt, mit dem Hausbau in den Sommermonaten zu beginnen. Moderne Bauziegel und deren spezialisierte Bauweise bieten einen guten Wärmeschutz und erlauben so ein energieeffizientes Bauen.

Mit zusätzlichen Dämmmaßnahmen erreicht man beim Massivhaus auch die Standards der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). So können Sie neben einer sehenswerten Energiebilanz auch attraktive Fördermittel in Anspruch nehmen. Bei der Gestaltung Ihres Hauses haben Sie alle Freiheiten bei der Form und Größe der Grundfläche bis hin zur Wahl der Ziegel.

Das Fertighaus

Eine weitere beim Eigenheim sehr beliebte Bauweise ist das Fertighaus. Hierbei werden die einzelnen Elemente des Hauses von Bauexpert:innen vorgefertigt und auf dem Baugrundstück mithilfe eines Ständerwerks zusammengesetzt. Einer der großen Vorteile gegenüber der Massivbauweise des Fertighauses ist die kurze Bauzeit: der Rohbau dauert nur etwa zwei bis drei Tage. Die individuellen Gestaltungsmöglichkeiten mögen vielleicht nicht ganz so groß sein wie beim Massivhaus; allerdings ist es heute längst nicht mehr so, dass alle Fertighäuser gleich aussehen, sondern durchaus Spielraum für individuelle Bedürfnisse und Wünsche bieten. Mithilfe einer energieeffizienten Heizung, einem geschickten Belüftungssystem und Solarmodulen auf dem Dach können Sie ein Fertighaus in ein Niedrigenergiehaus verwandeln. So lassen sich neben zusätzlichen Fördermitteln auch mögliche Nachteile beim Wiederverkaufswert abfedern.

Holzhaus

Eine Bauweise, die immer mehr im Kommen ist, ist das Holzhaus. Holz gilt zu Recht als ökologischer, nachhaltiger und gesunder Baustoff. Eigenschaften, die heutzutage hohe Konjunktur haben. Ein weiterer wesentlicher Vorteil ist die einfache Bauweise. Als Bauherr oder Bauherrin können Sie vieles selber machen und mit etwas handwerklichem Geschick viel Geld sparen. Auch die isolierenden Eigenschaften von Holz als Baustoff sprechen für diese Bauweise, was langfristig Heizkosten spart und die Umwelt schont.

• Wichtig ist die Isolierung des Holzes.
• Holz sollte vor Witterungseinflüssen ausreichend geschützt werden.
• Feuchtigkeit kann die Bausubstanz schädigen.
• Empfehlenswert sind Dachüberstände mit Abflussrinnen und eine gute Isolierung der Fußböden und Außenwände.

Welcher Haustyp wird Ihr Traumhaus?

Neben den unterschiedlichen Bauweisen gilt es auch, sich im Vorfeld mit der Frage nach dem gewünschten Haustyp auseinanderzusetzen.

Bungalow

Entscheiden Sie sich für einen Bungalow, dann wählen sie ein einstöckiges, ebenerdiges Haus ohne Stockwerke. Wahlweise können Bungalows mit oder ohne Keller konzipiert werden. Der klassische Bungalow hat ein Flachdach, man kann sich aber auch für eine andere Dachform wie beispielsweise ein Zeltdach entscheiden. Durch die Ebenerdigkeit des Bungalows können Sie offene Raumkonzepte umsetzen und durch großzügige Fensterfronten viel Licht ins Haus bringen. Zu bedenken ist allerdings die Tatsache, dass ein Bungalow relativ viel Grundfläche benötigt, was vor allem in dicht bebauten Gebieten ein Problem und angesichts hoher Grundstückspreise ein budgetäres Hindernis darstellen könnte.

Einfamilienhäuser

Die Wohnfläche kann sich auf bis zu drei Stockwerke verteilen, was die Anforderungen an den Baugrund deutlich niedriger hält. Durch die Stockwerklösung lassen sich auch leichter einzelne Wohnbereiche abtrennen, was gerade für Familien mit heranwachsenden Kindern, die gerne ihre eigenen vier Wände haben möchten, ein Vorteil sein kann. Andererseits wird ein Wohngefühl durch Treppen auch immer in gewisser Weise auseinandergerissen, und ein Treppenhaus kann im Alter schnell zu einem lästigen Hindernis werden. Üblicherweise verfügen Wohnhäuser hierzulande über ein Satteldach mit einer Neigung von ca. 38 bis 45 Grad, was genügend Platz für den Ausbau des Dachgeschosses als Wohnraum lässt.

Mehrgenerationenhaus

Ein weiterer Haustyp, der sich einer großen Beliebtheit erfreut, ist das Mehrgenerationenhaus. Das Grundprinzip, dass mehrere Generationen in einem Ein- oder Mehrfamilienhaus zusammenleben, stellt von Beginn an spezielle Anforderung an Planung und Konzeptionierung. So ist beispielsweise auf eine für ältere wie für jüngere Menschen mit Kindern geeignete Infrastruktur in der Umgebung zu achten. Barrierefreiheit im Innenausbau, möglicherweise eine Ausstattung mit Fahrstuhl oder Treppenlift, rollstuhlgerechte Türbreiten und entsprechend gestaltete sanitäre Räumlichkeiten und niedrige Lichtschalter sind ebenso zu beachten wie die Schaffung von Gemeinschaftsräumen und eine ausreichende akustische Isolierung der Wohneinheiten, um das Zusammenleben der Generationen harmonisch zu gestalten.

Die richtige Planung mit Hausbauprofis

Besonders beim Hausbau ist die Planungsphase einer der wichtigsten Schritte zum Erfolg. Das beginnt naturgemäß bei der Wahl des Grundstücks. Handelt es sich um genehmigten Baugrund? Befinden sich Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten in erreichbarer Nähe? Stören viel befahrene Straßen, Bahnlinien, Flugschneisen, Industrie- oder Agraranlagen möglicherweise den Wohnfrieden? Inwieweit ist das Grundstück erschlossen, also an das Strom-, Gas-, Ab- und Wassernetz angeschlossen? Und mit welchen Baumaßnahmen im Umfeld ist in der Zukunft zu rechnen? Nicht jedes Fleckchen Erde enthüllt seinen Charakter auf den ersten Blick. Also gönnen Sie sich lieber einen zweiten und dritten und ziehen sie einen Immobilienmakler oder eine Immobilienmaklerin zurate …

Baukosten und Finanzierung

Der nächste wichtige Planungspunkt beim Hausbau betrifft die Baukosten und deren Finanzierung. Planen Sie Ihr Baubudget lieber etwas großzügiger als zu knapp. Denn unvorhergesehene, nicht kalkulierte Zusatz- oder Mehrkosten können schnell eine teure Zusatzbelastung werden.

Baupartner finden

Bei der Wahl des Baupartners sollten Sie in jedem Fall mehrere Angebote einholen und erwägen, einen Fachanwalt oder eine Fachanwältin und/oder eine Bauexpertin oder einen Bauexperten zurate zu ziehen, um Angebote und Verträge vor Abschluss zu überprüfen. Das Geld, das Sie hierfür investieren, sparen Sie oft an anderer Stelle um ein Vielfaches ein. Grundsätzlich gilt es bei der Hausbauplanung als vorteilhaft, einen Partner für alles zu haben.

Hausbauplanung

Der eigentliche Hausplanung sollten Sie auf jeden Fall ein großzügiges Zeitfenster einräumen. Definieren Sie Ihre Wünsche und Prioritäten am besten schriftlich und detailliert. Lassen Sie sich inspirieren, vergleichen Sie und nehmen Sie immer wieder Ihren Baupartner in die Pflicht, Ihre Vorstellungen aufzugreifen und ins Gesamtkonzept zu integrieren. Und vor allem: Planen Sie langfristig. Denn Ihre Anforderungen an das eigene Zuhause werden sich in den nächsten fünfzehn bis zwanzig Jahren mit Sicherheit verändern.

Wichtige Versicherungen

Ein wichtiger Planungspunkt ist die Frage, wie das Eigenheim abgesichert werden soll. Eine Wohngebäudeversicherung ist im Rahmen der Baufinanzierung ohnehin Pflicht. Im Falle von Schäden durch Blitz, Sturm oder Hagel sowie bei Brandschäden schützt sie vor finanziellen Verlusten. Wenn Sie in der Nähe eines Sees oder Flusses wohnen, empfiehlt sich auch eine Elementarschadenversicherung. Und auch über eine Risikolebens- oder Erwerbsunfähigkeitsversicherung sollten Sie nachdenken, um bei beruflichem Ausfall oder gar bei einem plötzlichen Todesfall die Angehörigen in Bezug auf die finanziellen Verpflichtungen abzusichern.

Bau-und Leistungsbeschreibung

Eines der wichtigsten Elemente des Bauvertrags ist die Bau- und Leistungsbeschreibung. Hier legen Sie genau fest, welche Leistungen Ihr Baupartner in welchem Zeitrahmen zu erbringen hat und welche Zahlungen in welcher Bauphase fällig werden. Die Definition der Leistungserbringung sollte möglichst detailliert bis hin zur Artikelnummer einzelner Baustoffe formuliert sein. Auch Vereinbarungen über mögliche Eigenleistungen sollten hier genau festgehalten werden. Je detaillierter die Baubeschreibung ist, desto weniger Missverständnisse gibt es im Nachhinein. Ziehen Sie für die Überprüfung des Bauvertrags bestenfalls eine Bauexpertin bzw. einen Bauexperten oder eine Fachanwältin bzw. einen Fachanwalt hinzu.

Bauphasen

Mit dem Abschluss des Bauvertrags kann dann endlich mit dem Hausbau begonnen werden. Je nach Bauweise und örtlichen Rahmenbedingungen sind hier unterschiedliche Parameter zu berücksichtigen. In allen Fällen ist es ratsam, sich möglichst großzügige Zeitfenster zu setzen, um nicht bei unvorhergesehenen Verzögerungen, die immer auftreten können, womöglich in ein halb fertiges Haus einziehen zu müssen. Außerdem ist es empfehlenswert, während der Bauphase möglichst nah am Projekt zu bleiben. Nehmen Sie sich die Zeit, mitzuerleben, wie Ihr Haus von der Planung, über den Rohbau bis zum Innenausbau wächst und entsteht.

Bauabnahme

Als letzter, aber vielleicht wichtigster Schritt folgt nun die Bauabnahme. Jetzt haben Sie die Möglichkeit, mögliche Mängel und Abweichungen von der Leistungsbeschreibung festzustellen. Diese werden in einem Abnahmeprotokoll dokumentiert und müssen vom ausführenden Baupartner in einem vereinbarten Zeitraum behoben werden. Daraufhin erfolgt eine weitere Abnahme. Für die Bauabnahme lohnt es sich ebenfalls, eine bausachverständige Person hinzuzuziehen. Diese erkennt Mängel, die viele Bauherr:innen leicht übersehen.

Vor- und Nachteile beim Hausbau

Viel Kleingedrucktes: Die Vorschriften beim Hausbau

Bevor Sie mit dem Bau Ihres Eigenheims beginnen können, gibt es wichtige Vorschriften, die Sie zu beachten haben. Zunächst einmal sollten Sie bei der zuständigen Gemeinde in Erfahrung bringen, ob das von Ihnen ausgewählte Grundstück bebaubar ist. Es gibt nichts Ärgerlicheres als eine abgelehnte Baugenehmigung. Auch bei der Höhe des Hauses gibt es Richtlinien. Die meisten Gemeinden setzen die maximale Höhe bei 12 Metern. Dies ist jedoch kein Festwert, sondern kann von Gemeinde zu Gemeinde variieren. Der Abstand zum benachbarten Grundstück ist ebenfalls zu beachten. Er muss mindestens so groß sein, wie die Höhe Ihres Hauses vom Boden bis zum Dachfirst. Ausnahmen sind nur zulässig, wenn das zuständige Bauamt und Ihr direkter Nachbar bzw. Ihre direkte Nachbarin zustimmen.

Nachhaltig bauen: Die Energieeffizienz

Wenn Sie sich für ein energieeffizientes Bauen entscheiden, sparen Sie nicht nur langfristig an den Heizkosten, sondern können auch die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) nutzen. Je höher der energetische Standard Ihres Hauses ist, desto umfangreicher fällt die Förderung aus. Wenn Sie mindestens eine Effizienz­haus-Stufe 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse erreichen, können Sie das Förder­programm Wohngebäude – Kredit (261) beantragen. Planen Sie für Ihren Neubau, erneuer­bare Energien zu nutzen? Dann können Sie zusätz­liche Förder­mittel beantragen, zum Beispiel den Erneuerbare-Energien-Kredit 270 für eine Solaranlage auf dem Dach. Für ein energieeffizientes Heizen eignen sich zum Beispiel auch Holzpellets, Biomasseheizungen oder der Einsatz einer Wärmepumpe. Die richtige Wärmedämmung spielt ebenfalls eine entscheidende Rolle für die Energieffizienz Ihres Hauses

Staatliche Förderungen in Anspruch nehmen

Den wohl bekanntesten staatlichen Fördertopf beim Eigenheimbau verwaltet die KfW. Für den Neubau oder Kauf eines Effizienzhauses können Sie mit dem Wohngebäude-Kredit 261 je nach Effizienhaus-Standard ein Darlehensbetrag von bis zu 120.000 Euro je Wohneinheit erhalten. Die Voraussetzung ist, dass die Immobilie die Energieeffiezienzhausstufe 40 erreicht und über das Qualitäts­siegel Nachhaltiges Gebäude verfügt.

Wenn Sie selbst Ihr Haus bewohnen werden, können Sie auch das KfW-Wohneigentums­programm (Kredit 124) beantragen und bis zu 100.000 Euro Kredit erhalten. Gefördert werden zum Beispiel der Kauf­preis des Grund­stücks, Neben­kosten wie Notar- und Makler­gebühren sowie die Grunderwerbsteuer.

In verschiedenen Bundesländern erhalten zudem Familien mit Kindern zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse. Die Bedingungen variieren von Land zu Land; meist bestimmen die Höhe des Einkommens und die Anzahl der Kinder, welche Förderungen in Anspruch genommen werden können.

Auch Kommunen fördern private Bauvorhaben mit zinsgünstigen Darlehen, Zuschüssen und Vergünstigungen. So ist zum Beispiel in vielen ländlichen Regionen das Eigenheimprogramm eine verbreitete und beliebte Option, über die Vergabe von subventioniertem Bauland junge Leute zu unterstützen und langfristig an die Gemeinde zu binden. Auch die Kirche vergibt teilweise zinslose Darlehen. Wichtig ist es für angehende Bauherr:innen, sich vor Beginn des Hausbaus zu informieren und entsprechende Anträge zu stellen. Die Förderdatenbank des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz bietet Ihnen einen guten Überblick über alle relevanten Förderorgramme im Bereich Wohnungsbau und -modernisierung.

Die richtige Baufinanzierung

Die Finanzierung ist einer der ersten und wichtigsten Schritte auf dem Weg zum Eigenheim. Nachdem die Bauzinsen lange Zeit sehr niedrig waren, sind sie seit Anfang 2022 wieder stark gestiegen. Sie liegen im Herbst 2022 für eine Standardfinanzierung mit 80 Prozent des Immobilienwertes und einer Zinsbindung von 10 Jahren zwischen 3,63 und 4,0 Prozent. Wichtig ist daher, dass Sie sich nicht nur ein Angebot, sondern zwei bis drei Angebote von unterschiedlichen Banken einholen. Achten Sie dabei neben dem Zinssatz auch auf Laufzeiten, Nebenkosten und gegebenenfalls Ausstiegsklauseln, Vorfälligkeitszinsen etc. Im Rahmen eines soliden Finanzierungsplanes sollten rund 20 bis 35 Prozent der Gesamtkosten durch Eigenkapital gedeckt sein. Außerdem sollten Sie nicht zu knapp kalkulieren. Planen Sie ruhig einen komfortablen Budgetpuffer mit ein.

Mit diesen Preisen müssen Sie beim Hausbau rechnen

Bei der Gestaltung der Kosten für Ihr Eigenheim haben Sie einen relativ großen Spielraum. Wenn Sie in einem Ballungsraum wie zum Beispiel München oder Stuttgart bauen, müssen Sie mit Quadratmeterpreisen weit über 1.000 Euro rechnen. In ländlichen Regionen gibt es Baugrund bereits ab rund 100 Euro pro Quadratmeter. Die Preise der verschiedenen Bauweisen variieren dagegen nur leicht. Wesentliche Stellgröße ist neben der Lage die Größe Ihres Traumhauses und natürlich die Ausstattung. Bei Fenstern, Türen, Fußböden, Badezimmer- und Küchenausstattung lässt sich unendlich viel Geld ausgeben, aber auch viel einsparen. Grundsätzlich kann man davon ausgehen, dass ein einfaches Einfamilienhaus in Fertigbauweise in ländlicher Lage als günstigste Variante ab ca. 250.000 Euro zu haben ist.