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Was gibt es beim Immobilienkauf zu beachten?

Claudia Mühlbauer, Online-Redakteurin
Claudia Mühlbauer
19. Februar 2024

Von der ersten Idee bis zum Einzug – ein Immobilienkauf sollte richtig geplant sein. Damit Sie gut informierte Entscheidungen treffen können, um Ihren Traum vom Eigenheim in die Realität umzusetzen, zeigen wir Ihnen die Schlüsselaspekte des Immobilienkaufs und bereiten Sie auf diesen bedeutsamen Schritt vor.

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Die Bedeutung eines durchdachten Immobilienkaufs

Eine Immobilie zu kaufen ist nicht nur eine große finanzielle Investition, sondern markiert oft auch einen entscheidenden Lebensabschnitt. Ein informiertes und vorbereitetes Vorgehen ist wichtig, um nicht nur individuelle Bedürfnisse erfüllen, sondern auch mögliche Fallstricke umgehen zu können. Das Wissen über den Immobilienverkaufsprozess spielt eine zentrale Rolle, indem es bei der Auswahl der passenden Immobilie unterstützt und eine realistische Einschätzung der finanziellen Aspekte ermöglicht. Ein durchdachter Immobilienkauf legt somit den Grundstein für langfristige Zufriedenheit und die Verwirklichung Ihrer persönlichen Lebensziele.

Junges Paar im Gespräch mit einer Maklerin
Eine gute Vorbereitung ist eine große Hilfe beim Prozess des Immobilienkaufs.

Budgetplanung und Finanzierung beim Immobilienkauf

Entscheidend beim Immobilienkauf ist die Budgetplanung. Ein realistisches Budget verschafft Ihnen Klarheit über Ihre finanziellen Möglichkeiten und bildet die Grundlage für die Auswahl passender Immobilien. Durch eine sorgfältige Planung stellen Sie sicher, dass die finanzielle Belastung im gesetzten Rahmen bleibt und der Kauf reibungslos vonstattengehen kann. Beginnen Sie daher mit einer genauen Analyse Ihrer finanziellen Situation. Berücksichtigen Sie alle Einnahmen und Ausgaben, um Ihr verfügbares Budget genau zu ermitteln, und vernachlässigen Sie neben dem Kaufpreis selbst nicht, dass ein Immobilienkauf auch Nebenkosten mit sich bringt.

  • Wichtige finanzielle Überlegungen:

    Neben dem Kaufpreis der Immobilie sollten Sie auch die Kaufnebenkosten berücksichtigen. Sie belaufen sich in der Regel auf 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Zu den Nebenkosten beim Hauskauf zählen die Grunderwerbsteuer, Maklergebühren, Grundbuch- und Notarkosten. Auch steuerliche Überlegungen sind beim Immobilienkauf relevant, beispielsweise im Hinblick auf mögliche Abschreibungsmöglichkeiten. Lassen Sie außerdem die laufenden Kosten der Immobilie für Versicherungen, Wartung und Instandhaltung nicht außer Acht.

  • Eigenkapital:

    Die Höhe des Eigenkapitals beeinflusst maßgeblich die Finanzierungsmöglichkeiten. Dabei gilt: Je mehr Eigenkapital, desto besser. In der Regel wird ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent empfohlen, um günstige Konditionen bei der Finanzierung zu erhalten.

  • Finanzierungsoptionen:

    Es gibt verschiedene Finanzierungsoptionen, wie Annuitätendarlehen mit konstanten Ratenzahlungen und endfällige Darlehen, bei denen die Tilgung am Ende des Darlehenszeitraums erfolgt. Welche die passende Finanzierung für Ihre Situation ist, sollten Sie mit Ihrem Kreditgeber besprechen.

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Mitunter können Sie den Wohnungs- oder Hauskauf mit staatlichen Förderungen finanzieren. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau bietet zum Beispiel das KfW-Wohneigentumsprogramm mit einem Kreditbetrag bis zu 100.000 Euro an. Der Erstkauf eines klimafreundlichen Gebäudes kann über den KfW-Kredit 297, 298 „Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude“ finanziert werden. Wer den Kauf eines frisch sanierten Effizienzhauses plant, kann die Maßnahmen der energetischen Sanierung über den BEG-Kredit 261 von der KfW fördern lassen.

Die Suche nach der richtigen Immobilie

Die Suche nach der idealen Immobilie beginnt mit der Festlegung von Lage, Größe und Art der Immobilie. Legen Sie sich eine Checkliste mit Ihren wichtigsten Kriterien für den Hauskauf an. Das erleichert Ihnen die Suche. Immobilienportale und Maklerdienste sind nicht nur Informationsquellen, sondern vermitteln auch zwischen Käufer- und Verkäuferseite. Arbeiten Sie mit einem Maklerbüro zusammen, profitieren Sie von den Fachkenntnissen der Expert:innen und erhalten Einblicke in den lokalen Immobilienmarkt. Wie hoch die Maklerprovision ist, variiert je nach Region. Auch wenn die Verkäuferseite ein Maklerbüro beauftragt, zahlen Sie als Käufer:in einen Teil der Provision, in der Regel 50 Prozent.

Grafik zur Maklerprovision beim Immobilienkauf und Immobilienverkauf in Deutschland nach Bundesländern
schöner Altbau
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Tipps für eine effektive Hausbesichtigung

Der Kaufprozess einer Immobilie erreicht einen entscheidenden Punkt bei den Besichtigungen potenzieller Häuser oder Wohnungen. Diese Phase erfordert eine sorgfältige Herangehensweise. Somit stellen Sie sicher, dass eine Immobilie nicht nur Ihren persönlichen Vorstellungen entspricht, sondern auch bautechnisch solide ist und das Preis-Leistungsverhältnis stimmt.

  • Informieren Sie sich anhand von Grundsrissen und vorhandenen Dokumenten im Voraus über die Immobilie.
  • Besichtigen Sie die Immobilie bestenfalls zu verschiedenen Tageszeiten, um ein Gefühl für den Lichteinfall und die Umgebung zu bekommen.
  • Nehmen Sie sich ausreichend Zeit und achten Sie auf Details wie den Zustand von Wänden, Böden und Decken.
  • Öffnen und schließen Sie Fenster und Türen, um deren Funktionalität zu prüfen.
  • Stellen Sie Fragen zu Sanierungen, Renovierungen, Mängeln und zur Austattung, etwa zum Alter der Heizung.
  • Überprüfen Sie die Sanitäranlagen und erkundigen Sie sich nach dem Zustand der Elektrik.
  • Achten Sie auf unangenehme Gerüche, die auf eventuelle Feuchtigkeitsprobleme hinweisen könnten.
  • Machen Sie während der Besichtigung Fotos.
  • Sehen Sie sich auch das Außengelände an und achten Sie dabei auf den Zustand von Garten, Terrasse und eventuellen Nebengebäuden.
  • Machen Sie sich ein Bild von der Nachbarschaft und erkundigen Sie sich über geplante Bauprojekte oder städtebauliche Veränderungen in der Umgebung.

Um den realistischen Marktwert Ihrer gewünschten Immobilie zu ermitteln, können Sie eine Bewertung in Erwägung ziehen. Dies kann durch die Beauftragung eines unabhängigen Sachverständigen, die Nutzung von Online-Bewertungstools oder die Zusammenarbeit mit Immobilienmakler:innen erfolgen. Eine professionelle Bewertung ist dabei immer präziser als die Bewertung durch automatisierte Online-Tools.

Verhandlungen und Abwicklung des Immobilienkaufs

Haben Sie Ihre Wunschimmobilie gefunden, begeben Sie sich in die Verhandlungen. Zuvor ist es aber entscheidend, sich über den Immobilienmarkt zu informieren. Wer die Preise vergleichbarer Immobilien in der Umgebung kennt, hat eine realistische Verhandlungsposition.

  • Setzen Sie sich finanzielle Grenzen und bleiben Sie innerhalb Ihres Budgets.
  • Seien Sie bei Verhandlungen flexibel und zeigen Sie sich offen für Kompromisse, insbesondere im Hinblick auf Preisverhandlungen.
  • Bleiben Sie bei Ihren Prioritäten standhaft und lassen Sie sich nicht von Emotionen leiten; so können Sie bessere Konditionen erreichen.

Damit Ihr Immobilienkauf erfolgreich zustande kommt, ist ein sorgfältig ausgearbeiteter Kaufvertrag entscheidend. Um sicherzustellen, dass Ihre Interessen angemessen vertreten sind, empfiehlt es sich, den Kaufvertrag von einem erfahrenen Immobilienanwalt oder einer Anwältin prüfen zu lassen. Er sollte alle relevanten Details enthalten, darunter

  • den vereinbarten Kaufpreis,
  • die Zahlungsmodalitäten,
  • den genauen Zeitpunkt der Eigentumsübertragung und alle anderen vereinbarten Bedingungen.

Der Kaufvertrag wird in einem Notartermin unterzeichnet. Hier werden auch die Vorbereitungen für die Eigentumsübertragung getroffen. Nach Abschluss dieses Termins erfolgt die rechtliche Übertragung der Immobilie auf den Käufer oder die Käuferin durch die Eintragung im Grundbuch. Damit der Kauf der Immobilie abgeschlossen werden kann, müssen die Käufer:innen allerdings zunächst die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt zahlen.

Makler:innen für Ihren Immobilienkauf finden

Immobilienmakler:innen haben fundierte Marktkenntnisse und Zugang zu einem breiten Immobilienangebot für potenzielle Käufer:innen. Sie unterstützen bei der Auswahl und in der Verhandlung, was den gesamten Kaufprozess effizienter und zielgerichteter gestaltet.

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  • Kostenlose Angebote: Die Erstberatung der Makler:innen ist für Sie kostenlos.

Häufig gestellte Fragen

Wie viel Eigenkapital benötige ich für den Kauf eines Hauses?

In der Regel wird empfohlen, mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital einzubringen, wenn Sie eine Immobilie kaufen wollen. So erhalten Sie günstige Finanzierungskonditionen und reduzieren die monatlichen Belastungen. Auch mit weniger Eigenkapital ist die Finanzierung einer Immobilie möglich, allerdings fallen dann schnell höhere Zinsen an.

Wie berechne ich, wie viel Haus ich mir leisten kann?

Um abschätzen zu können, welche Summe Sie sich für Ihr Immobiliendarlehen leisten können, eignet sich die Formel 0,25 x Nettoeinkommen = maximale monatliche Hypothekenzahlung. Das bedeutet, dass Ihre monatlichen Zahlungen etwa 25 Prozent Ihres monatlichen Nettoeinkommens nicht überschreiten sollten.

Was ist der Unterschied zwischen Festzins und variablem Zins?

Bei einem Festzins bleibt der Zinssatz über die gesamte Laufzeit des Darlehens konstant. Das ermöglicht stabile monatliche Raten. Bei einem variablen Zins kann der Zinssatz während der Laufzeit des Darlehens schwanken. Abhängig ist das von den aktuellen Marktzinsen. Die monatlichen Raten können dadurch variabel sein.

Welche Unterlagen benötige ich für den Immobilienkauf?

Für den Immobilienkauf benötigen Sie Ihre Einkommensnachweise wie Gehaltsabrechnungen, Arbeitsverträge und Steuerbescheide sowie einen Nachweis über das Eigenkapital und die Finanzierungsbestätigung oder Kreditzusage. Persönliche Dokumente wie der Ausweis oder der Reisepass und die Meldebescheinigung sind ebenso erforderlich. Objektbezogene Unterlagen wie Grundbuchauszug, Flurkarte, Lageplan und Energieausweis müssen die Verkäufer:innen bereitstellen - als Käufer:in können Sie aber aktiv nach diesen Unterlagen fragen, um sicherzustellen, dass alle relevanten Informationen vorhanden sind, bevor Sie sich zum Kauf entscheiden.

Was ist eine Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung ist eine Eintragung im Grundbuch, die den Anspruch des Käufers bzw. der Käuferin auf Übertragung des Eigentums an einer Immobilie sichert. Sie dient als Schutz für die Käufer:innen, indem sie verhindert, dass die Immobilie anderweitig belastet oder verkauft wird, während der Kaufvertrag noch nicht abgeschlossen ist. Nach vollständiger Erfüllung der Vertragsbedingungen wird die Auflassungsvormerkung gelöscht, und das endgültige Eigentumsrecht geht auf die Käuferseite über.

Wie lange dauert der Kaufprozess im Durchschnitt?

Ein Immobilienkauf kann etwa zwischen zwei bis sechs Monate dauern. Wie lange der Zeitraum in Ihrem Fall ist, hängt etwa davon ab, wie schnell Sie Ihre Finanzierungszusage erhalten und wie schnell alle erforderlichen Unterlagen beschafft werden. Mögliche Verzögerungen kann es zum Beispiel durch behördliche Genehmigungen geben.

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