Mit einer klassischen Immobilienrente das Vermögen aus der Immobilie nutzen
Was ist eine Leibrente?
Eine Leibrente ist per Definition eine wiederkehrende Zahlung, die für eine vereinbarte Zeit bzw. bis zum Lebensende der Empfänger:innen geleistet wird. Ein Anwendungsfall hierfür ist der Immobilienverkauf gegen Zahlung einer Leibrente, wobei es sich um die klassische Art der Immobilienverrentung handelt. Sie verkaufen Ihre selbstgenutzte Immobilie und erhalten dafür das Kapital, das in dieser gebunden ist, zur freien Verfügung.
Dies geschieht in der Regel über die Zahlung einer monatlichen Zusatzrente, deren Höhe durch den Immobilienwert bestimmt wird. Anders als bei einem herkömmlichen Immobilienverkauf bleiben Sie allerdings in Ihrer Immobilie wohnen. Ihr lebenslanges mietfreies Wohnrecht sowie die Zahlungen der neuen Eigentümer:innen an Sie werden im Grundbuch eingetragen und notariell beglaubigt.
Die lebenslange monatliche Zusatzrente, wie sie die Leibrente meint, wird heute kaum noch praktiziert. An Stelle der lebenslangen Zahlungen wird heute in der Praxis die Zusatzrente je nach Anbieter auf einen Zeitraum von 5 bis 15 Jahre festgelegt. Dadurch kann das Modell der klassischen Immobilienverrentung heute als Zeitrente bezeichnet werden.
Wann lohnt sich eine klassische Immobilienrente?
Wollen Sie Ihre Immobilie nicht vererben, ist eine klassische Immobilienrente auf Basis einer zeitlichen monatlichen Zusatzrente eine gute Möglichkeit, Ihre Liquidität im Alter zu verbessern. Das kommt nicht nur dann infrage, wenn Sie keine Erben und Erbinnen haben, sondern auch, wenn diese anderweitig abgesichert sind oder bereits selbstgenutzte Immobilien besitzen. Leben Sie zu zweit in Ihrer Immobilie, kann die klassische Immobilienrente im Todesfall zur Absicherung des verbleibenden Partners oder der verbleibenden Partnerin dienen.
Ein Vorteil des Verkaufs auf Basis einer monatlichen Zusatzrente ist, dass Sie sich nicht mehr um Reparaturen und die Instandhaltung der Immobilie kümmern müssen. Diese übernehmen in den meisten Fällen die neuen Eigentümer:innen. Somit entfallen sowohl die zeitliche und finanzielle Belastung, die Reparaturmaßnahmen mit sich bringen, als auch die Sorge darum, die Instandhaltung körperlich nicht mehr meistern zu können.
Darüber hinaus lässt sich Ihre monatliche Zusatzrente im Rahmen der klassischen Immobilienrente frei nutzen. Die Erhöhung Ihrer Liquidität kann sich daher in einer Vielzahl von Fällen als hilfreich erweisen. Häufige Gründe, eine Eigentumswohnung oder ein Haus mit Erhalt einer Zeitrente zu verkaufen, sind beispielsweise folgende:
Entscheidung für die klassische Verrentung: Vor- und Nachteile
+ Lebenslanges Wohnrecht: Trotz des Immobilienverkaufs müssen Sie sich keine Sorgen um Ihre Wohnsituation machen. Sie können Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung weiter wie gewohnt nutzen, sind aber deutlich liquider.
+ Flexible Auszahlung: Wie Sie das Kapital aus Ihrer Immobilie ausgezahlt bekommen, entscheiden Sie selbst. Das Auszahlungsmodell ist frei wählbar und auf Ihre individuellen Bedürfnisse angepasst. Ihre Altersrente können Sie mit einer auf 5 bis 15 Jahre begrenzten monatlichen Zusatzrente ebenso aufbessern wie beispielsweise eine Restschuld durch eine Einmalzahlung ablösen. Auch eine Kombination aus Zeitrente und Einmalzahlung ist möglich.
+ Instandhaltung: Um die Instandhaltung und die meisten Reparaturen am Haus kümmern sich nach dem Verkauf die neuen Eigentümer:innen. Sie müssen lediglich für Kleinreparaturen und die Gartenarbeit aufkommen.
- Voraussetzungen für eine Immobilienrente : Damit eine klassische Immobilienrente für Sie infrage kommt, müssen Sie in der Regel mindestens 70 Jahre alt sein. Soll Ihr Partner oder Ihre Partnerin ebenfalls das Wohnrecht erhalten, so muss auch diese Person mindestens 68 bis 70 Jahre alt sein.
- Eigentumsverhältnis: Mit dem Verkauf Ihrer Immobilie findet eine Eigentumsübertragung statt. Ein Rückkauf ist nicht möglich. Dementsprechend profitieren Sie auch nicht von einer möglichen Wertsteigerung der Immobilie.
- Erbe: Wie bei einem herkömmlichen Immobilienverkauf können Sie Ihr Haus auch nach einem Verkauf auf Rentenbasis nicht mehr vererben. Lesen Sie hier mehr zur Bedeutung der Immobilienrente für Erbinnen und Erben
So funktioniert der Hausverkauf auf Rentenbasis
Haben Sie sich dazu entschieden, Ihre Renteneinkünfte mittels einer klassischen Immobilienrente zu erhöhen und Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung zu verkaufen, sind mehrere Schritte notwendig:
1. Beratungsgespräch: Der Verrentungsanbieter berät Sie bei Ihnen zu Hause, nimmt Ihre Daten auf und schreibt Ihnen ein kostenloses und unverbindliches Angebot.
2. Gutachten: Sagt Ihnen das erste Angebot zu, beauftragt der Anbieter eine unabhängige, zertifizierte Person mit der Erstellung eines Gutachtens zur Wertermittlung Ihrer Immobilie.
3. Angebot: Basierend auf dem unabhängigen Gutachten erhalten Sie ein verbindliches Angebot über den Immobilienverkauf auf Rentenbasis.
4. Prüfung: Haben Sie das Angebot geprüft und stimmen den Bedingungen des Vertrags über die Verrentung Ihrer Immobilie zu, nehmen Sie das Angebot an.
5. Notariat: Sie unterschreiben gemeinsam mit dem Anbieter den Kaufvertrag über Ihre Immobilie bei einem Notariat in Ihrer Nähe.
6. Grundbucheintrag: Ihr Wohnrecht und die Zahlungen an Sie werden im Grundbuch eingetragen. Anschließend beginnen die monatlichen Rentenzahlungen.
7. Instandhaltung: Die neuen Eigentümer:innen kümmern sich um die Instandhaltung und übernehmen notwendige Reparaturen auf eigene Kosten.
Wie wird die Höhe der Immobilienrente berechnet?
Der Auszahlungsbetrag, der sich beim Hausverkauf auf Basis einer klassischen Immobilienrente (Leibrente) ergibt, berechnet sich, indem der Wert Ihres lebenslangen Wohnrechts und die Kosten für die Instandhaltung vom Verkehrswert Ihrer Immobilie abgezogen werden.
Der Wert des Wohnrechts ergibt sich, indem Ihre statistische Lebenserwartung mit einer fiktiven Miete, die Sie für eine vergleichbare Immobilie zahlen müssten, multipliziert wird. Den verbleibenden Betrag erhalten Sie in gleichmäßigen, monatlichen Zahlungen über den vertraglich festgelegten Zeitraum der Zusatzrente.
Rechenbeispiel mit 10-jähriger Zusatzrente ohne Einmalzahlung
Alter | 70 Jahre |
Geschlecht | männlich |
Restlebenserwartung* | 8,5 Jahre |
Immobilienwert | 300.000 € |
Gesamtwert Wohnrecht & Instandhaltung | 104.000 € |
Gesamtwert der Zusatzrente | 196.000 € |
Monatliche Zusatzrente | 1.921 € |
* Durchschnittliche Lebenserwartung von 78,5 Jahren gemäß Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes
Beispielrechnung mit 10-jähriger Zusatzrente und Einmalzahlung
Das folgende Beispiel zeigt die Auszahlungsoption aus monatlicher Rentenzahlung und Einmalzahlung. Diese beträgt hier 50.000 Euro und wird zusätzlich zur ermittelten monatlichen Zusatzrente ausgezahlt.
Alter | 73 Jahre |
Geschlecht | weiblich |
Restlebenserwartung* | 10,4 Jahre |
Immobilienwert | 500.000 € |
Einmalzahlung | 50.000 € |
Verzinsung | 17.000 € |
Gesamtwert Wohnrecht & Instandhaltung | 206.000 € |
Gesamtwert der Zusatzrente | 227.000 € |
Monatliche Zusatzrente | 1.892 € |
Einmalzahlung | 50.000 € |
* Durchschnittliche Lebenserwartung von 83,4 Jahren gemäß Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes
Alternativen zur klassischen Immobilienrente (Leibrente)
Neben dem Immobilienverkauf auf Basis einer monatlichen Zusatzrente gibt es weitere Möglichkeiten zur Altersfinanzierung. Ein Teilverkauf kommt beispielsweise infrage, wenn Sie Eigentümer:in Ihres Hauses oder Ihrer Eigentumswohnung bleiben wollen.
Der Teilverkauf bietet die Möglichkeit, nicht die gesamte Immobilie, sondern lediglich einen Anteil von bis zu 50 Prozent zu verkaufen. Der genaue Anteil richtet sich nach Ihrer Wunschauszahlungssumme, die Sie zuvor festgelegt haben. Hat Ihr Haus beispielsweise einen Wert von 400.000 Euro und Sie möchten eine Auszahlung in Höhe von 100.000 Euro erhalten, verkaufen Sie 25 Prozent Ihrer Immobilie.
Diesen Anteil können Sie jederzeit wieder zurückkaufen. Dadurch lässt sich die Immobilie auch weiterhin vererben. Sie erhalten beim Teilverkauf ein Nießbrauchrecht, weswegen auch eine Vermietung möglich ist. Reparaturen und Instandhaltung werden Ihnen hier in der Regel allerdings nicht abgenommen.
Weitere Möglichkeiten zur Erhöhung Ihrer Liquidität sind die Verrentung mit Nießbrauchrecht und der klassische Immobilienverkauf. Den Verkaufserlös bei einem herkömmlichen Verkauf bekommen Sie als Einmalzahlung, die Sie im Anschluss nach Belieben verwenden können. Da Sie Ihre Immobilie nach dem Verkauf nicht mehr nutzen können, bietet sich diese Option etwa an, wenn Sie in ein Pflegeheim oder in eine kleinere Wohnung umziehen wollen. Eine Ausnahme stellt der Rückmietkauf dar. Hierbei vereinbaren Sie die Anmietung der Immobilie nach dem Verkauf.
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