Immobilienverkauf mit Nießbrauchrecht: Für wen lohnt er sich?
- Was ist ein Immobilienverkauf mit Nießbrauch?
- Wann lohnt sich ein Verkauf mit Nießbrauchrecht?
- Entscheidung für das Nießbrauch-Modell: Vor- und Nachteile
- Wie funktioniert der Nießbrauch-Immobilienverkauf?
- Ermittlung der Auszahlungssumme
- Alternative Modelle der Immobilienverrentung
- Fachfirmen für Immobilienrente finden
Was ist ein Immobilienverkauf mit Nießbrauch?
Anders als bei einem klassischen Immobilienverkauf handelt es sich bei einem Verkauf mit Nießbrauchrecht um eine Form der Immobilienrente . Dabei verkaufen Sie Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung und bekommen den Immobilienwert in Form einer Einmalzahlung ausgezahlt. Nach dem Verkauf können Sie weiterhin in Ihrer Immobilie wohnen und behalten auch das Recht, sie zu vermieten. Aus diesem Grund wird ein zuvor ermittelter Wert für das lebenslange Nutzungsrecht von der Auszahlungssumme abgezogen. Das Nießbrauchrecht wird notariell beurkundet und in das Grundbuch eingetragen. Mit dieser Art der Altersfinanzierung können Sie daher vom Wert Ihrer Immobilie profitieren, ohne dass sich etwas an Ihrer Wohnsituation ändert.
Wann lohnt sich ein Verkauf mit Nießbrauchrecht?
„Die meisten Eigentümer:innen, die den Verkauf mit Nießbrauch wählen, sind daran interessiert, im Hier und Jetzt alles für die Zukunft geklärt zu haben und so ihren wohlverdienten Ruhestand sorgenfrei genießen zu können“, erklärt uns Maurice Corbeck, Gründer und Geschäftsführer der Immverde GmbH im Partnerinterview.
Denn wer über Wohneigentum verfügt, hat im Alter einige Vorteile: Ist die Immobilie einmal abbezahlt, fallen keine monatlichen Miet- oder Zinszahlungen mehr an und der Wohnsitz ist gesichert. Mit der Immobilienrente lässt sich die oftmals geringe Altersrente aufstocken. Durch die deutliche Verbesserung Ihrer Liquidität ist es möglich, im Alter finanziell flexibel zu bleiben und sich noch größere, lang gehegte Wünsche zu erfüllen. Oftmals wollen Rentner:innen auch ihre Angehörigen finanziell unterstützen oder nutzen eine Einmalzahlung für die Ablösung bestehender Restschulden.
Grundsätzlich sind Sie in der Entscheidung, wie Sie die Rentenzahlung nutzen, völlig frei. Da Sie ein lebenslanges Nießbrauchrecht erhalten, kann Ihr Haus auch nach dem Verkauf beliebig von Ihnen genutzt werden. So ist es nicht nur möglich, dass Sie die Immobilie selbst bewohnen. Sie können zusätzlich Räume vermieten und von den Mieteinnahmen profitieren. Das lohnt sich auch im Fall der Pflegebedürftigkeit oder wenn Sie in eine Seniorenresidenz umziehen.
Entscheidung für das Nießbrauch-Modell: Vor- und Nachteile
Vorteile | Nachteile |
|---|---|
Sicherer Wohnsitz: Auch nach dem Immobilienverkauf bleibt Ihr Wohnsitz Ihnen lebenslang erhalten. Das Nießbrauchrecht wird im Grundbuch eingetragen. | Eigentumsverhältnis: Nach dem Verkauf sind Sie nicht mehr Eigentümer:in der Immobilie. Ein Rückkauf ist nicht möglich. Steigt Ihre Immobilie im Wert, profitieren Sie davon nicht mehr. |
Mieteinnahmen: Weil Sie ein lebenslanges Nießbrauchrecht bekommen, können Sie Ihr Haus nicht nur weiter bewohnen, sondern auch vermieten. Durch die Mieteinnahmen können Sie Ihre Liquidität weiter erhöhen. | Erbe: Nach dem Verkauf können Sie Ihre Immobilie nicht mehr vererben . |
Auszahlung: Den Verkaufserlös erhalten Sie per Einmalzahlung ausbezahlt, wodurch sich Ihre Liquidität sofort stark erhöht. Wie Sie das ausbezahlte Kapital nutzen, können Sie frei entscheiden. | Instandhaltung: Für die Instandhaltung und für regelmäßig notwendige Reparaturen am Haus müssen Sie weiterhin selbst aufkommen. |
Wie funktioniert der Nießbrauch-Immobilienverkauf?
1. Beratungsgespräch: Bei Ihnen findet ein ausführliches Beratungsgespräch statt. Im Anschluss erhalten Sie ein kostenloses und unverbindliches Angebot.
2. Gutachten: Haben Sie das erste, unverbindliche Angebot erhalten und es sagt Ihnen zu, wird ein unabhängiges Gutachten erstellt. So wird der genaue Wert Ihrer Immobilie ermittelt.
3. Angebot: Nachdem der Immobilienwert bestimmt und der Wert des Nießbrauchs berechnet wurde, bekommen Sie ein verbindliches Angebot über den Verkauf.
4. Annahme: Sie prüfen das Angebot und klären offengebliebene Fragen. Stimmen Sie den Bedingungen des Kaufvertrags auf Rentenbasis zu, nehmen Sie das Kaufangebot an.
5. Notariat: Sie suchen gemeinsam mit dem Käufer oder der Käuferin ein Notariat auf. Dort unterschreiben beide Parteien den vorbereiteten Kaufvertrag über Ihre Immobilie.
6. Grundbucheintrag: Ihr lebenslanges Nießbrauchrecht und die Sofortauszahlung werden an erster Stelle im Grundbuch eingetragen. Die monatliche Rentenzahlung beginnt.
7. Reparaturen: Die neuen Eigentümer:innen übernehmen wertsteigernde Reparaturen auf eigene Kosten - zum Beispiel der Austausch einer alten Heizungsanlage.
Ermittlung der Auszahlungssumme
Die Summe, die Sie durch einen Verkauf Ihrer Immobilie erhalten, richtet sich nach dem Verkehrswert, den Ihr Haus oder Ihre Wohnung laut dem unabhängigen Gutachten hat. Davon wird der Wert Ihres lebenslangen Nießbrauchrechts abgezogen.Die Berechnung richtet sich beim Nießbrauch nach Ihrem Alter und Ihrem Geschlecht. Beide Faktoren sind relevant, weil sie Einfluss auf Ihre statistische Lebenserwartung haben. Der Wert des Nießbrauchrechts kann wie eine monatliche Miete verstanden werden, die Sie für eine vergleichbare Immobilie zahlen müssten.Diese monatlichen Beträge werden mit Ihrer statistischen Restlebenserwartung multipliziert. Der Betrag, der sich insgesamt ergibt, wird einmalig von der Auszahlungssumme der Immobilie abgezogen. Den Restwert bekommen Sie in Form einer Einmalzahlung ausbezahlt.
Rechenbeispiel für den Verkauf mit Nießbrauchrecht
Alter | 70 Jahre |
Geschlecht | männlich |
Restlebenserwartung* | 8,5 Jahre |
Immobilienwert | 200.000 € |
Gesamtwert Nießbrauchrecht | 45.000 € |
Sofortauszahlung | 155.000 € |
* Durchschnittliche Lebenserwartung von 78,5 Jahren gemäß Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes
Alternative Modelle der Immobilienverrentung
Neben einem Verkauf, bei dem Sie das Nießrecht erhalten, können Sie für Ihr Haus auch lediglich das Wohnrecht bekommen. Das ist bei der klassischen Immobilienverrentung in Form einer monatlichen Zusatzrente (Leibrente) der Fall. Dadurch können Sie Ihre Immobilie weiter bewohnen, aber nicht vermieten.
Ähnlich wie der Immobilienverkauf mit Nießbrauchrecht funktioniert der Teilverkauf. Hier verkaufen Sie allerdings nicht Ihre gesamte Immobilie, sondern nur bis zu 50 Prozent. Ein Eigentümerwechsel findet nicht statt. Den Anteil können Sie jederzeit zurückkaufen und Ihre Immobilie daher weiterhin vererben. Auch beim Teilverkauf erhalten Sie ein Nießbrauchrecht. Die Auszahlungssumme aus dem anteiligen Verkauf bekommen Sie als Einmalzahlung – eine monatliche Rentenzahlung gibt es in der Regel nicht.
Der klassische Immobilienverkauf kann sich anbieten, wenn Sie näher zu Ihren Verwandten, in eine kleinere Wohnung oder in eine Seniorenresidenz ziehen wollen. Hierbei handelt es sich nicht um ein Verrentungsmodell, da Sie im Anschluss weder ein Wohnrecht noch ein Nießbrauchrecht erhalten und der Verkaufserlös einmalig ausbezahlt wird. Zur Erhöhung der Liquidität eignet sich ein Vollverkauf allerdings in jedem Fall. Unter Umständen können Sie im Zuge eines Rückmietkaufs vereinbaren, die Immobilie im Anschluss anzumieten.
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