Wie wird die klassische Immobilienrente (Leibrente) versteuert?
Bei einem Hausverkauf im Rahmen einer klassischen Verrentung wird keine Steuer fällig, wenn Sie sich für eine Einmalzahlung des Immobilienwerts entscheiden. Das gilt zumindest, solange Sie nicht innerhalb der Spekulationsfrist verkaufen. Nur wiederkehrende Rentenzahlungen unterliegen der Steuer.
Bei der monatlichen Zusatzrente (Leibrente) gibt es einen einkommensteuerpflichtigen Anteil: den sogenannten Ertragsanteil. Wie hoch er ausfällt, ist in § 22 des Einkommensteuergesetzes (EStG) geregelt und hängt von Ihrem Alter beim Vertragsabschluss ab. Mit zunehmendem Alter wird er immer geringer.
Viele Anbieter einer klassischen Immobilienverrentung auf monatlicher Rentenbasis verlangen ein Mindestalter von 68 bis 70 Jahren, damit die Immobilienrente für Sie infrage kommt. Einen Überblick zu den jeweiligen Ertragsanteilen je nach Alter bietet unsere Tabelle.
Vollendetes Lebensjahr | Ertragsanteil |
|---|
68 | 16 % |
69 bis 70 | 15 % |
71 | 14 % |
72 bis 73 | 13 % |
74 | 12 % |
75 | 11 % |
76 bis 77 | 10 % |
78 bis 79 | 9 % |
80 | 8 % |
81 bis 82 | 7 % |
83 bis 84 | 6 % |
85 bis 87 | 5 % |
Freibeträge
Ob Sie bei der Immobilienverrentung überhaupt eine Steuer auf Ihre monatliche Zusatzrente zahlen müssen, hängt von Ihren sonstigen Einkünften und dem Jahr Ihres Rentenbeginns ab. Wer noch vor 2040 in Rente geht, muss nicht die gesamte Rentenzahlung versteuern. Bis zu diesem Jahr verringern sich die Rentenfreibeträge allerdings jährlich um ein Prozent: Mit einem Rentenbeginn im Jahr 2023 müssen beispielsweise 83 Prozent versteuert werden.
Rentenbeginn | Besteuerungsanteil | Rentenfreibetrag |
|---|
2020 | 80 % | 20 % |
2021 | 81 % | 19 % |
2022 | 82 % | 18 % |
2023 | 83 % | 17 % |
2024 | 84 % | 16 % |
2025 | 85 % | 15 % |
Außerdem haben Sie einen Grundfreibetrag, bis zu dem Sie keine Steuer auf die Rente zahlen müssen. Im Jahr 2023 liegt er bei jährlich 10.633 Euro. Erst wenn Sie mehr Renteneinkünfte haben – etwa durch die Immobilienverrentung – wird eine Steuer fällig. Um sich bestmöglich abzusichern und weil die Höhe der Steuer immer von Ihren persönlichen Gegebenheiten abhängt, sollten Sie sich von Ihrem Steuerbüro zu diesem Thema beraten lassen.
Welche Steuern gibt es beim Teilverkauf?
Bei einem Teilverkauf erhalten Sie die Auszahlungssumme in der Regel nicht in monatliche Raten aufgeteilt, sondern einmalig. Diese Einmalzahlung müssen Sie nicht versteuern. Allerdings spielen die Grunderwerbsteuer und die Spekulationssteuer bei einem Immobilien-Teilverkauf eine Rolle.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer zahlt der Anbieter, dem Sie einen Teil Ihrer Immobilie verkaufen. Sie beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent der Bemessungsgrundlage. Das Notariat informiert das Finanzamt zunächst über den Teilverkauf. Dieses wendet sich an die Käufer:innen und verlangt die Zahlung der Steuer. Erst nach der Steuerzahlung kann der Eintrag der Käufer:innen ins Grundbuch erfolgen.
Spekulationssteuer
Die Spekulationssteuer ist von Ihnen zu zahlen, wenn der Verkauf bzw. der Teilverkauf der Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist stattfindet. Nutzen Sie das entsprechende Haus oder die Wohnung selbst, beträgt die Frist drei Jahre. Dabei müssen Sie keine vollen Kalenderjahre erreichen, aber einen zusammenhängenden Zeitraum: Haben Sie Ihr Haus zum Beispiel von Dezember 2021 bis Februar 2023 selbst bewohnt, haben Sie die nötige Wartezeit erfüllt und bei einem Teilverkauf der Immobilie fällt keine Spekulationssteuer mehr an.
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