Voraussetzungen und Kriterien: Für wen lohnt sich eine Immobilienrente?

Welches Verrentungsmodell ist das richtige für mich?

Ob die klassische Immobilienrente mit Wohnrecht, der Verkauf mit Nießbrauch oder der Immobilien-Teilverkauf mehr Vor- oder Nachteile hat, hängt immer von Ihrer persönlichen Situation und der gewünschten Nutzung der Immobilie ab. Setzen Sie sich daher genau mit den Punkten auseinander, die für Sie besonders wichtig sind, und lassen Sie sich am besten durch ein Steuerbüro beraten. Informieren Sie sich bei verschiedenen Anbietern, damit Sie das optimale Verrentungsmodell finden.

Ab welchem Alter kommt eine Immobilienverrentung infrage?

Die Rentenanbieter machen unterschiedliche Angaben zum Mindestalter, das Sie für eine Immobilienverrentung haben müssen. Bei einer klassischen Verrentung (Leibrente) sind es meist 68 bis 70 Jahre. Beim Nießbrauch-Modell ist das Mindestalter mit 65 Jahren etwas geringer. Ein Teilverkauf ist schon vor Rentenbeginn möglich: Hier genügt mitunter schon ein Alter von 50 Jahren. Beim Rückmietkauf gibt es keine Altersbeschränkungen.

Wie wird der Immobilienwert ausgezahlt?

Generell gibt es drei unterschiedliche Auszahlungsoptionen:

• Einmalzahlung

• Zeitlich begrenzte monatliche Zusatzrente

• Kombination aus Einmalzahlung und Zeitrente

Anbieter des klassischen Verrentungsmodells stellen Ihnen häufig alle Varianten zur Auswahl. Mitunter kann die Auszahlung auch in anderen Zeitabschnitten stattfinden, beispielsweise in jedem Quartal. Beim Nießbrauch und beim Teilverkauf ist die klassische Variante die Einmalzahlung. Allerdings können Sie bei einzelnen Anbietern mittlerweile auch eine Rentenzahlung wählen. Beim Rückmietkauf gibt es nur die Einmalzahlung.

Wie lange kann ich wohnen bleiben?

„Das Wohnrecht ist ein lebenslanges Recht, welches wir erstrangig im Grundbuch eintragen“, sagt Gordon Sauer, Geschäftsführer und Vorstand bei der Deutschen Immobilien-Renten AG, zu der unsere Partnerfirma Meine Wohnrente gehört, im Interview. Beim Teilverkauf ist Ihr Alter relevant: wenn Sie jünger als 55 Jahre alt sind, wird das Nießbrauchrecht auf 20 Jahre fixiert. Ab einem Alter von 55 Jahren gilt das Nießbrauchrecht lebenslang. Es wird Ihnen durch einen entsprechenden Grundbucheintrag zugesichert. Der Mietvertrag beim Rückmietkauf ist unbefristet.

Findet eine Eigentumsübertragung statt?

Bei der klassischen Verrentung (Leibrente), beim Rückmietkauf und beim Nießbrauch-Modell findet ein Eigentümerwechsel statt. Beim Nießbrauch verbleibt das wirtschaftliche Eigentum allerdings bei Ihnen. Beim Teilverkauf werden die Käufer:innen des Immobilienteils zu Miteigentümer:innen. Gemeinsam mit Ihnen werden sie in der ersten Abteilung des Grundbuchs eingetragen.

Muss ich auf die Immobilienrente Steuern zahlen?

Bei einer Einmalzahlung fallen keine Steuern auf die Immobilienrente an. Anders sieht es bei wiederkehrenden Rentenzahlungen aus. Hier muss der sogenannte Ertragsanteil versteuert werden. Seine Höhe hängt von Ihrem Alter beim Vertragsabschluss ab. Haben Sie die Immobilie, die Sie verkaufen, außerdem in weniger als drei aufeinanderfolgenden Jahren selbst genutzt, müssen Sie eine Spekulationssteuer zahlen.

Gibt es nach dem Verkauf die Möglichkeit der Vermietung?

Ob Sie die Immobilie vermieten können, hängt davon ab, ob Sie ein Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht haben. Mit dem Wohnrecht, das Bestandteil des klassischen Verrentungsmodells (Leibrente) ist, bleibt Ihnen die Möglichkeit der Vermietung verwehrt. Gleiches gilt beim Rückmietkauf. Bei den anderen beiden Modellen haben Sie das Recht, Ihre Immobilie bzw. Teile davon zu vermieten.

Welche monatlichen Kosten fallen für mich an?

Bei einem Teilverkauf müssen Sie ein monatliches Nutzungsentgelt für den verkauften Anteil der Immobilie zahlen. Dafür erhalten Sie aber die Möglichkeit, diesen Teil des Hauses zu vermieten und so Einkünfte zu generieren.

Bei der klassischen Immobilienrente (Leibrente oder Zeitrente) wird hingegen der Wert Ihres Wohnrechts anhand Ihrer statistischen Lebenserwartung berechnet. Dieser Wert und die voraussichtlichen Kosten für die Instandhaltung werden vorab von Ihrem Immobilienwert abgezogen. Der verbleibende Betrag ist der Wert Ihrer Zeitrente. Die entsprechenden Kosten werden also vorab verrechnet, monatlich müssen Sie nach dem Verkauf nichts mehr bezahlen.

Beim Nießbrauch-Modell wird entsprechend der Wert des Nießbrauchrechts abgezogen. Da dieses einen höheren Wert als das Wohnrecht hat, kann die auszuzahlende Endsumme etwas geringer ausfallen. Allerdings werden Ihnen hier keine Instandhaltungsmaßnahmen abgenommen, weswegen die Kosten hierfür auch nicht von Ihrer Auszahlungssumme abgezogen werden.

Beim Rückmietkauf zahlen Sie eine monatliche Miete an die neuen Eigentümer:innen.

Wer übernimmt die Instandhaltung?

Bei der klassischen Verrentung (Leibrente) und beim Rückmietkauf kümmert sich Ihr Anbieter bzw. der Käufer oder die Käuferin um alle anfallenden Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen. Sie müssen nur Kleinarbeiten – wie etwa die Gartenarbeit – übernehmen. Beim Nießbrauch-Modell und beim Teilverkauf sind Sie weiter für die Instandhaltung verantwortlich. Häufig werden außergewöhnliche, wertsteigernde Maßnahmen vom Nießbrauch-Anbieter übernommen, etwa bei einem notwendigen Austausch der Heizungsanlage. Manche Teilkäufer:innen beteiligen sich außerdem bis zu einem bestimmten Betrag an der Instandhaltung.

Sind Rückkauf und Vererbung möglich?

Beides ist nur beim Teilverkauf möglich. So können Sie den verkauften Teil der Immobilie jederzeit zurückkaufen, aber auch Ihre Erben und Erbinnen bekommen ein Vorkaufsrecht. Klassische Verrentungs- und Nießbrauchanbieter bieten diese Möglichkeit hingegen nicht. Auch beim Rückmietkauf ist ein Rückkauf der Immobilie nicht vorgesehen.

Bin ich bei einer Insolvenz der neuen Eigentümer:innen abgesichert?

Wichtig hierbei ist, dass das Wohn- bzw. Nießbrauchrecht erstrangig im Grundbuch eingetragen wird. Dann bleiben diese Rechte auch bei einer Insolvenz der neuen Eigentümer:innen Ihrer Immobilie unberührt. Findet eine Zwangsversteigerung statt, haben Sie Anspruch auf Ersatz aus dem Verkaufserlös. Dadurch werden Ihre Ansprüche aus den vereinbarten Rentenzahlungen bedient. Bei einem Teilverkauf können sich durch die Insolvenz die Miteigentümer:innen ändern. Diese sind aber an die gleichen Vertragsbedingungen gebunden wie die vorherigen Teilkäufer:innen. Sind die neuen Eigentümer:innen nach einem Rückmietkauf insolvent, kann Ihr Mietvertrag theoretisch gekündigt werden, sofern es zu einer Zwangsversteigerung kommt. Andernfalls werden die Bestimmungen aus dem geltenden Vertrag von den neuen Eigentümer:innen der Immobilie übernommen.

Was passiert im Todesfall?

Viele klassische Verrentungsanbieter verpflichten sich bei einer Zeitrente, den Erben und Erbinnen die monatliche Zusatzrente weiterhin zu zahlen, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren nach Vertragsabschluss versterben. Die Zahlungen werden dann in der Regel für die restliche Zeit dieses Fünfjahreszeitraums gezahlt, mitunter ist auch eine Einmalzahlung des Betrags möglich. Über die Immobilie kann der Anbieter nach Ihrem Tod frei verfügen.Sowohl Wohnrecht als auch Nießbrauchrecht erlöschen mit dem Versterben der Verkäufer:innen. Hat ein Teilverkauf stattgefunden, haben die Erben und Erbinnen das Recht, den verkauften Anteil zurückzukaufen. Ist das nicht möglich oder gewollt, können die Teilkäufer:innen bei der Wahl der neuen Käufer:innen mitentscheiden oder diese sogar selbst aussuchen.

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