Welche Rolle spielt der Einheitswert für Ihr Haus und Grundstück?
Was ist der Einheitswert?
Der Einheitswert wird für Immobilien und Grundstücke ermittelt, um eine steuerliche Bewertung zu ermöglichen. Für Eigentümer:innen ist der Einheitswert vor allem interessant, da auf seiner Grundlage die jährliche Grundsteuer bemessen wird. Zudem nutzen ihn viele Gemeinden, um die Zweitwohnungssteuer zu ermitteln.
Die Einheitswerte werden von den zuständigen Finanzbehörden immer zum 1. Januar des Folgejahres nach einer Wertänderung oder Entstehung einer neuen wirtschaftlichen Einheit festgestellt. Als Bemessungsgrundlage dienen die Wertverhältnisse von 1964 (Westdeutschland) beziehungsweise 1935 (Ostdeutschland). Der Einheitswert ist daher nicht mit dem Verkehrswert zu verwechseln! Denn während der Verkehrswert den derzeitigen Marktwert Ihrer Immobilie widerspiegelt, wird der Einheitswert anhand inzwischen veralteter Marktverhältnisse ermittelt – weswegen er in der Kritik steht. Beim Immobilien- oder Hausverkauf spielt der Einheitswert nur dann eine Rolle, wenn Interessent:innen die Höhe der Grundsteuer wissen möchten. Das ist für sie z. B. relevant, wenn sie eine Vermietung der Immobilie planen, da die Grundsteuer anteilig an die Mieter:innen weitergegeben werden kann.
So wird der Einheitswert bei bebauten Grundstücken berechnet
Bei der Berechnung des Einheitswerts wird unterschieden, ob es sich um ein bebautes oder unbebautes Grundstück handelt. Bei bebauten Grundstücken gibt es zwei gängige Methoden der Berechnung: das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Für die Berechnung ist zudem wichtig zu wissen, ob es für die Immobilie eine vergleichbare Miete im Jahr 1964 bzw. 1935 gab. Ist dies der Fall, spielt auch die Gebäudeart für die Ermittlung des Einheitswertes eine Rolle.
Ertragswertverfahren
Der Einheitswert für bebaute Grundstücke wird hauptsächlich mit dem Ertragswertverfahren ermittelt. Laut § 76 des Bewertungsgesetz (BewG) gilt das für diese Immobilien:
Mietwohngrundstücke
Geschäftsgrundstücke
gemischtgenutzte Grundstücke
Einfamilienhäuser
Zweifamilienhäuser
Beim Ertragswertverfahren wird die erzielbare Jahresrohmiete nach den Preisen des Hauptfeststellungs-Zeitpunktes vom 1. Januar 1964 (Westdeutschland) bzw. 1935 (Ostdeutschland) mit einem gesetzlichen vorgeschriebenen Vervielfältiger multipliziert. Ob Ihre Immobilie tatsächlich vermietet wird oder nicht, spielt dabei keine Rolle.
Bei dem Vervielfältiger kommen eine Vielzahl von Faktoren zusammen, wie die Bauart, das Baujahr und die Gemeindegröße. Sie finden ihn in den Anlagen des Bewertungsgesetzes:
Mietwohngrundstücke: Anlage 3 des BewG
Geschäftsgrundstücke: Anlage 6 des BewG
gemischtgenutzte Grundstücke: Anlage 4 und Anlage 5 des BewG
Einfamilienhäuser: Anlage 7 des BewG
Zweifamilienhäuser: Anlage 8 des BewG
Sachwertverfahren
Wenn dem Finanzamt keine Daten zur Ermittlung der Jahresrohmiete vorliegen, wird der Einheitswert mit dem sogenannten Sachwertverfahren ermittelt. Das ist vor allem dann der Fall, wenn es 1964 bzw. 1935 keine vergleichbaren Häuser gab, beispielsweise bei Luxusimmobilien. Beim Sachwertverfahren orientiert sich das Finanzamt am Substanzwert des Grundstücks und addiert dazu die Werte für das Grundstück, das Gebäude und die Außenanlagen zusammen. Die Summe wird anschließend mit einer gesetzlich vorgeschriebenen Wertzahl multipliziert. Unter allen Berechnungsmethoden gilt das Sachwertverfahren als die komplizierteste und ist für Laien kaum durchschaubar, da sie fundierte Marktkenntnisse voraussetzt. Wenn Sie den Sachwert Ihrer Immobilie bzw. Grundstücks wissen möchten, empfehlen wir Ihnen, dazu eine zertifizierte sachverständige Person zu beauftragen.
So wird der Einheitswert bei unbebauten Grundstücken berechnet
Bei unbebauten Grundstücken gestaltet sich die Berechnung des Einheitswertes deutlich unkomplizierter. Hierbei wird lediglich die Quadratmeterzahl des Grundstückes mit dem ermittelten Bodenrichtwert von 1964 (Westdeutschland) bzw. 1935 (Ostdeutschland) multipliziert. Diesen können Sie bei Ihrer Gemeinde erfragen.
Wieso wird mit veralteten Werten gerechnet?
Die erste Hauptfeststellung der Einheitswerte erfolgte 1935. Laut § 21 des BewG sollen diese eigentlich alle sechs Jahre allgemein aktualisiert werden, was aber aufgrund des hohen Aufwandes erst wieder 1964 passierte und seitdem ganz aufgegeben wurde. Da Deutschland zu dieser Zeit zweigeteilt war, verwendet Westdeutschland seitdem die Daten von 1964, während Ostdeutschland nur auf die Daten der ursprünglichen Hauptfeststellung von 1935 zurückgreifen kann.
Die Neuberechnung der Einheitswerte kommt 2025
Die derzeitige Berechnung des Einheitswertes ist aufgrund der Verwendung von veralteten Daten schon mehrfach in Kritik geraten. Denn die aktuellen Marktverhältnisse werden so nicht korrekt widergegeben, schon allein aufgrund der seit 1935 stark gestiegenen Miet- und Grundstückspreise. Schließlich verurteilte das Bundesverfassungsgericht am 10. April 2018 die Verwendung solcher realitätsfernen Bewertungsregeln als verfassungswidrig
Zurzeit wird die Grundsteuer reformiert, um eine verfassungskonforme sowie unbürokratisch umsetzbare Berechnung zu ermöglichen. Am 1. Januar 2025 sollen die neuen Regelungen zur Grundsteuer schlussendlich in Kraft treten. Zur Berechnung der neuen Einheitswerte sollen voraussichtlich nur noch fünf Faktoren hinzugezogen werden:
Bodenrichtwert (basierend auf den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse)
Nettokaltmiete (statistisch berechnete Höhe)
Grundstücksfläche
Art der Immobilie
Alter der Immobilie
Derzeit wird an einer Neuberechnung des Einheitswertes gearbeitet, die 2025 in Kraft treten soll.
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