Welche Rolle spielt der Einheitswert für Ihr Haus und Grundstück?

Was ist der Einheitswert?

Der Einheitswert war bis Ende 2024 ein zentrales Instrument der steuerlichen Bewertung von Immobilien und Grundstücken in Deutschland. Er wurde von den Finanzbehörden immer zum 1. Januar des Folgejahres nach einer Wertänderung oder Entstehung einer neuen wirtschaftlichen Einheit festgesetzt und diente vor allem als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer. Mit der Reform der Grundsteuer wird der Einheitswert nun nicht mehr herangezogen. Stattdessen wird ein neues Bewertungsverfahren angewendet, auf dessen Basis die neue Grundsteuer seit Januar 2025 gezahlt wird.

Bei der Festlegung des Einheitswerts orientierten sich die Finanzbehörden an den Wertverhältnissen von 1964 in Westdeutschland beziehungsweise von 1935 in Ostdeutschland. Diese veralteten Bewertungsmaßstäbe führten zunehmend zu Kritik, da sie die tatsächlichen Marktverhältnisse nicht mehr realistisch widerspiegelten.

Beim Immobilienverkauf spielte der Einheitswert eine Rolle, wenn potenzielle Käufer:innen die Höhe der Grundsteuer wissen wollten – etwa bei der Planung einer Vermietung, da die Grundsteuer anteilig auf die Mieter:innen umgelegt werden kann. Auch unter der reformierten Grundsteuer bleibt diese Möglichkeit für Eigentümer:innen bestehen.

Neue Grundsteuer seit 2025 ohne den Einheitswert

Die Verwendung des Einheitswertes, auf dessen Basis die Grundsteuer festgelegt wurde, ist aufgrund der veralteten Daten immer wieder in die Kritik geraten. Besonders angesichts der seit 1935 bzw. 1964 stark gestiegenen Miet- und Grundstückspreise spiegelten die Einheitswerte die tatsächlichen Marktverhältnisse nicht mehr wider. Deshalb erklärte das Bundesverfassungsgericht die Bewertungsgrundlage der Grundsteuer am 10. April 2018 für verfassungswidrig. Stattdessen erfolgt die Berechnung nun nach folgender Formel:

Immobilienwert x Steuermesszahl x Hebesatz

Der Immobilienwert wird dabei unter Berücksichtigung von Faktoren wie dem Bodenrichtwert, der Grundstücksfläche, der Art der Immobilie, der Nutzung und dem Alter des Gebäudes ermittelt. Die Steuermesszahl wurde auf etwa ein Zehntel des bisherigen Wertes gesenkt und bundesweit vereinheitlicht. Der Hebesatz kann weiterhin von den jeweiligen Gemeinden angepasst werden, was eine gewisse Flexibilität in der Steuerlast ermöglicht.

Seit 2025 wird die Grundsteuer nach einer neuen Berechnungsformel festgelegt – ohne den veralteten Einheitswert.

So wurde der Einheitswert bei bebauten Grundstücken berechnet

Bei der Berechnung des Einheitswerts wurde unterschieden, ob es sich um ein bebautes oder unbebautes Grundstück handelt. Für bebaute Grundstücke kamen zwei gängige Berechnungsverfahren zur Anwendung: das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Entscheidend für die Berechnung war auch, ob für die Immobilie im Jahr 1964 (Westdeutschland) bzw. 1935 (Ostdeutschland) eine vergleichbare Miete ermittelt werden konnte. War dies der Fall, spielte auch die Art des Gebäudes eine Rolle bei der Ermittlung des Einheitswertes.

Ertragswertverfahren

Der Einheitswert für bebaute Grundstücke wurde hauptsächlich mit dem Ertragswertverfahren ermittelt. Laut dem mittlerweile entfallenen § 76 des Bewertungsgesetzes (BewG) galt dies für die gängigsten Immobilienarten, wie:

• Ein- und Zweifamilienhäuser

• Mietwohngrundstücke

• Geschäftsgrundstücke

• gemischtgenutzte Grundstücke

Beim Ertragswertverfahren wurde die erzielbare Jahresrohmiete nach den Preisen des Hauptfeststellungs-Zeitpunktes vom 1. Januar 1964 (Westdeutschland) bzw. 1935 (Ostdeutschland) mit einem gesetzlichen vorgeschriebenen Vervielfältiger multipliziert. Er berücksichtigte Faktoren wie Bauart, Baujahr und Gemeindegröße. Ob Ihre Immobilie tatsächlich vermietet wurde oder nicht, spielte dabei keine Rolle.

Sachwertverfahren

Lagen dem Finanzamt keine Daten zur Ermittlung der Jahresrohmiete vor, wurde der Einheitswert mit dem Sachwertverfahren ermittelt. Das war häufig der Fall, wenn es 1964 bzw. 1935 keine vergleichbaren Häuser gab, etwa bei Luxusimmobilien. Beim Sachwertverfahren orientierte sich das Finanzamt am Substanzwert des Grundstücks und addierte die Werte für das Grundstück, das Gebäude und die Außenanlagen. Diese Summe wurde dann mit einer gesetzlich vorgeschriebenen Wertzahl multipliziert. Das Sachwertverfahren ist eine komplexe Berechnungsmethode und als solche für Laien kaum nachvollziehbar, da sie fundierte Marktkenntnisse voraussetzt.

Wie wurde der Einheitswert bei unbebauten Grundstücken berechnet?

Bei unbebauten Grundstücken gestaltete sich die Berechnung des Einheitswertes deutlich unkomplizierter. Hierbei wurde lediglich die Quadratmeterzahl des Grundstückes mit dem ermittelten Bodenrichtwert von 1964 (Westdeutschland) bzw. 1935 (Ostdeutschland) multipliziert. Die Berechnungsmethode war besonders einfach, da sie keine weiteren komplexen Faktoren wie bei bebauten Grundstücken berücksichtigen musste.

Wieso wurde bisher mit veralteten Werten gerechnet?

Die Einheitswerte für Grundstücke wurden ursprünglich 1935 zum ersten Mal festgelegt. Laut § 21 des Bewertungsgesetzes (BewG) war eine regelmäßige Aktualisierung alle sechs Jahre vorgesehen, um die Werte an die aktuelle Marktlage anzupassen. Diese Aktualisierungen wurden jedoch aufgrund des hohen administrativen Aufwands nur einmalig 1964 durchgeführt und danach ganz eingestellt. In der Folge verwendeten die westdeutschen Bundesländer die Einheitswerte von 1964, während in Ostdeutschland weiterhin die Werte von 1935 maßgeblich waren. Diese veralteten Werte spiegeln die sich stetig verändernde Marktsituation nicht wider, was zu einer zunehmenden Ungenauigkeit bei der Bewertung von Grundstücken führte.

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