Worauf müssen Sie achten, wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen?
Was passiert mit dem geerbten Haus?
Gut 400 Milliarden Euro werden in Deutschland jährlich vererbt. Aktuell geht etwa die Hälfte aller Personen davon aus, Immobilieneigentum zu erben. Wird ein Haus alleine oder gemeinschaftlich geerbt, müssen Sie sich über die Verwendung der Immobilie Gedanken machen.
In der Praxis entscheiden sich die meisten Miterb:innen für einen Verkauf des Hauses. Für Alleinerb:innen bietet das den Vorteil, mit dem Geld ein eventuelles Darlehen bei der eigenen Immobilie schneller zu tilgen, die Immobilie zu modernisieren oder Rücklagen bilden zu können. Auch im Fall einer Erbengemeinschaft aus verschiedenen Miterb:innen hat ein Hausverkauf Vorteile, da so der Nachlass je nach Erbanteil gerecht aufgeteilt werden kann. Ob und zu welchem Zeitpunkt es sinnvoll ist, eine geerbte Immobilie zu verkaufen, hängt auch von den Steuern, die dabei anfallen, ab.
Ist ein Haus Teil der Erbmasse, müssen sich die Erb:innen entscheiden, wie es verwendet werden soll.
Diese Steuern fallen beim Verkauf eines geerbten Hauses an
Immobilienerbschaften unterliegen in Deutschland grundsätzlich der Steuerpflicht. Ein Haus zu erben, bedeutet aber nicht in jedem Fall, Geld an das Finanzamt zahlen zu müssen.
Spekulationssteuer
Die Spekulationssteuer ist auch beim Erbe eines Hauses und dessen Verkauf relevant, denn sie wird immer auf den Verkaufsgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften erhoben. Ob Sie sie aber bezahlen müssen, hängt von der Art der Nutzung des Hauses ab. Wenn Ihr Erblasser oder Ihre Erblasserin mehr als drei Jahre selbst in der Immobilie gewohnt hat, fällt keine Spekulationssteuer an. Wurde das Haus aber vermietet, gilt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren: Hier wird nur dann keine Spekulationssteuer erhoben, wenn der Erblasser bzw. die Erblasserin das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft hat.
Erbschaftssteuer
Ob und wie viel Erbschaftssteuer anfällt, unterscheidet sich je nach Verwandtschaftsgrad der Erb:innen zu dem Erblasser bzw. der Erblasserin und dem Wert der Immobilie. Der Staat definiert dazu Freibeträge, die nicht versteuert werden müssen. Für alle geerbten Vermögensanteile, die den jeweiligen Freibetrag übersteigen, muss gezahlt werden.
Als Faustregel gilt: Je näher die Erb:innen mit dem Erblasser oder der Erblasserin verwandt sind, desto niedriger ist der Erbschaftssteuersatz.
Wie hoch die zu zahlende Steuer ausfällt, hängt auch vom Erbschaftsgrad ab.
Laut § 16 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) gelten folgende steuerliche Freibeträge:
Erwerber:in | Freibeträge |
|---|---|
Ehegatten / Lebenspartner (Steuerklasse 1) | 500.000 Euro |
Kinder / Enkel, wenn Kinder verstorben sind (Steuerklasse 1) | 400.000 Euro |
Enkel (Steuerklasse 1) | 200.000 Euro |
übrige Erb:innen (Steuerklasse 1) | 100.000 Euro |
übrige Erb:innen (Steuerklasse 2 + 3) | 20.000 Euro |
Als Grundlage für die Höhe der Erbschaftssteuer nimmt das Finanzamt den Verkehrswert der Immobilie. Dieser wird dann nach § 19 ErbStG anhand der Steuerklasse mit verschiedenen Prozentsätzen versteuert:
Wert des steuerpflichtigen Erwerbs | Steuerklasse 1 | Steuerklasse 2 | Steuerklasse 3 |
|---|---|---|---|
bis 75.000 Euro | 7 % | 15 % | 30 % |
bis 300.000 Euro | 11 % | 20 % | 30 % |
bis 600.000 Euro | 15 % | 25 % | 30 % |
bis 6.000.000 Euro | 19 % | 30 % | 30 % |
bis 13.000.000 Euro | 23 % | 35 % | 50 % |
bis 26.000.000 Euro | 27 % | 40 % | 50 % |
über 26.000.000 Euro | 30 % | 43 % | 50 % |
Worauf ist beim Hausverkauf zu achten?
Wenn Sie Ihre geerbte Immobilie verkaufen möchten, sollten Sie zunächst sicherstellen, dass Sie einen Erbschein haben, damit Sie als Eigentümer:in im Grundbuch eingetragen werden können. Diesen können Sie beim Nachlassgericht des letzten Wohnortes des Erblassers oder der Erblasserin beantragen.
Außerdem muss zunächst der Wert der Immobilie ermittelt werden. Dieser Verkehrswert bezeichnet die Summe, die Sie mit Ihrer Immobilie erzielen könnten. Entscheidend für den Verkehrswert sind die Lage, die Größe, der Zustand und der Stil des Hauses sowie sein Grundstück. Wir empfehlen Ihnen, für die Bestimmung des Wertes qualifizierte Immobiliengutachter:innen zu engagieren, da nur diese das nötige Fachwissen besitzen.
Wann ist ein Verkauf steuerrechtlich sinnvoll?
Müssen keine oder nur geringe Steuern beim Immobilienverkauf abgeführt werden, lohnt sich der Verkauf des geerbten Hauses. Ist der Erbschaftssteuersatz allerdings sehr hoch, dann ist es sinnvoller, das Haus zunächst selbst zu nutzen. Der Grund: Das Erben eines Hauses ist gemäß der Spekulationssteuer steuerfrei, wenn der oder die Verstorbene die Immobilie bis zum Erbfall mindestens drei Jahre selbst genutzt hat.
Hausverkauf als Erbengemeinschaft
Wenn mehrere Personen gemeinschaftlich ein Haus erben, müssen die Miterb:innen sich auch gemeinsam über die Verwendung des Hauses verständigen. Wichtig ist, dass sich auch die Erbengemeinschaft um einen Erbschein kümmert. Um unnötige Konflikte zu vermeiden, kann sich die Erbengemeinschaft zum Beispiel auf den Verkauf des Wohneigentums einigen. Der Verkaufserlös kann anschließend gerecht unter allen Miterb:innen aufgeteilt werden. Möchte ein Erbe oder eine Erbin das erworbene Haus alleine nutzen, sind alle anderen Erb:innen finanziell zu entschädigen.
Haus privat verkaufen oder Makler:in einschalten?
Ein Privatverkauf einer Immobilie bietet sich nur an, wenn Sie versiert und erfahren genug sind. Das ist allerdings meistens nicht der Fall. Immobilienmakler:innen sind Verkaufsprofis, welche die Vermarktung des Hauses sehr viel gezielter und effizienter steuern können. Zudem organisieren sie den gesamten Verkaufsprozess, unterstützen Sie bei der Ermittlung des richtigen Verkehrswerts und sichern den Verkauf rechtlich ab.
Privatverkäufer:innen unterschätzen oft den Kosten- und Zeitaufwand, den ein Hausverkauf mit sich bringt. Hier lohnt es sich, einen Makler oder eine Maklerin zu beauftragen, da diese Ihnen die meiste Arbeit abnehmen. Gute Immobilienmakler:innen sind ihr Geld in jedem Fall wert.
Alternativen zum Hausverkauf
Wenn Sie sich gegen den Verkauf entscheiden, kann das Haus selbst genutzt oder vermietet werden. In ein geerbtes Haus einzuziehen und es selbst zu nutzen ist vor allem dann sinnvoll, wenn das Haus und die Gegend zu Ihren Wohnbedürfnissen passen. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn Sie eine Familie haben und das geerbte Haus viel Platz und nahe gelegene Schulen oder Kitas bietet. Zudem sollten Sie sich fragen, ob in den nächsten zehn Jahren kein Auszug erforderlich ist, da Kinder beim Einhalten der Zehnjahresfrist das Haus steuerfrei erben.
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