Grundsteuer 2025 - So verändert sich die Grundsteuer durch die neue Reform

Was ist die Grundsteuer?

Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine Kommunalsteuer, die auch als Grundbesitzsteuer bezeichnet wird. Durch sie können die Kommunen das Eigentum an Grundstücken und die darauf stattfindende Bebauung besteuern. Daher wird die Grundsteuer auf Zwei- und Einfamilienhäuser sowie auf Eigentumswohnungen erhoben, aber auch auf unbebaute Grundstücke. Die Regelungen für die Erhebung der Grundsteuer sind im Grundsteuergesetz (GrStG) zu finden. Es gibt drei verschiedene Arten der Grundsteuer:

• Grundsteuer A: Die agrarische Grundsteuer wird auf den Grundbesitz von forst- und landwirtschaftlichen Betrieben erhoben.

• Grundsteuer B: Die bauliche Grundsteuer gilt für bebaute oder bebaubare Grundstücke.

• Grundsteuer C: Mit der Grundsteuer-Neuregelung wird die Grundsteuer C wiedereingeführt, die bis 1964 als sogenannte Baulandsteuer existiert hat. Damit soll der Spekulation mit Bauland entgegengewirkt werden, die den Wohnungsmangel vor allem in Ballungsgebieten weiter verschärft. Baureife Grundstücke können dadurch von den Gemeinden höher besteuert werden, wenn sie zu Spekulationszwecken gehalten werden und keine Bebauung erfolgt.

Was wird in der neuen Grundsteuer ab 2025 geregelt?

Eine zentrale Änderung der Grundsteuer betrifft ab 2025 die Vereinheitlichung der Grundsteuermesszahlen. Sie sorgt dafür, dass die Steuerlast auf einer einheitlichen Grundlage basiert, die für alle Bundesländer gilt. Dazu werden die Steuermesszahlen auf etwa ein Zehntel des bisherigen Durchschnitts gesenkt. Für unbebaute Grundstücke gilt ein Wert von 0,34 ‰, während er für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum bei 0,31 ‰ liegt (entspricht 0,031%).

Wie erfolgt die Bewertung von Grundstücken nach der Grundsteuerreform?

Ob durch die neue Grundsteuer mehr an das Finanzamt zu zahlen ist oder der Steuerbetrag sich verringert, hängt für Einzelpersonen vor allem von der Neubewertung ihres Grundstücks ab. Sie erfolgt anhand einheitlicher Kriterien, die eine realistischere Einschätzung des Werts ermöglichen. Berücksichtigt werden dabei folgende Faktoren:

• Bodenrichtwert

• Grundstücksfläche

• Nutzungsart des Grundstücks

• Wohnlage

• Alter und Zustand des Gebäudes

• Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete

Für wen erhöht sich die Grundsteuer in diesem Jahr?

In Regionen, in denen die Immobilienwerte in den vergangenen Jahrzehnten stark gestiegen sind, insbesondere in Ballungsräumen und gefragten Wohnlagen, ist mit höheren Steuerbeträgen zu rechnen. Auch Eigentümer:innen größerer oder wertvollerer Grundstücke können stärker belastet werden. Gleiches gilt für Eigentümer:innen unbebauter, baureifer Grundstücke, da sie durch die Einführung der Grundsteuer unter Umständen mit höheren Belastungen rechnen müssen. In strukturschwächeren Gebieten mit niedrigeren Bodenrichtwerten sinkt die Grundsteuer dagegen möglicherweise.

Welchen Einfluss hat der Grundsteuer-Hebesatz ab 2025?

Die Gemeinden haben weiterhin die Möglichkeit, die Höhe der Grundsteuer durch die Anpassung des Hebesatzes zu beeinflussen. Da die neue Berechnungsmethode in vielen Fällen zu veränderten Steuerwerten führt, können die Kommunen durch eine Senkung oder Erhöhung des Hebesatzes steuern, ob die Belastung für Eigentümer:innen steigt oder konstant bleibt. Da jede Gemeinde ihren Hebesatz individuell bestimmt, kann es weiterhin regionale Unterschiede in der Höhe der Grundsteuer geben. Das gesamte jährliche Grundsteueraufkommen soll dabei jedoch stabil bleiben.

Grundsteuer ab 2025 selbst berechnen?

Wie die Grundsteuer B unter der Neuregelung seit 2025 berechnet wird, unterscheidet sich je nach Bundesland. Die meisten Bundesländer folgen dem Bundesmodell. Da Bund und Länder allerdings keine Einigung über ein einheitliches Modell erzielen konnten, wurde eine Öffnungsklausel eingeführt. Dadurch haben die Bundesländer die Möglichkeit, vom Bundesmodell abzuweichen und eigene Berechnungsmodelle zu nutzen.

Neun Länder nutzen das Bundesmodell zur Grundsteuerberechnung

Das Bundesmodell ist das standardisierte Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer, das seit 2025 im Rahmen der Grundsteuerreform gilt. Es findet in folgenden Bundesländern Anwendung:

• Baden-Württemberg

• Bremen

• Mecklenburg-Vorpommern

• Nordrhein-Westfalen

• Rheinland-Pfalz

• Sachsen

• Sachsen-Anhalt

• Schleswig-Holstein

• Thüringen

Für Wohnimmobilien erfolgt die Berechnung nach der Formel:

Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz

Der Grundsteuerwert setzt sich zusammen aus dem Bodenwert (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert) und dem Gebäudewert.

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Grundsteuer-Modelle mit Schwerpunkt auf Bodenrichtwert und Grundstücksart

Das Saarland, Sachsen und Baden-Württemberg setzen auf eigene Berechnungsmethoden, die sich vom Bundesmodell unterscheiden:

• Das Saarland nutzt eine angepasste Version des Bundesmodells. Dafür wurde eine landesspezifische Steuermesszahl von 0,34 ‰ zur Berechnung der Grundsteuer für Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnungseigentum und Mietwohngrundstücke eingeführt.

• Sachsen setzt auf ein Bodenwertmodell, bei dem neben dem Bodenrichtwert auch die Grundstücksart in die Berechnung einfließt. Sie beeinflusst die Steuermesszahl, die für verschiedene Grundstücksarten unterschiedlich hoch ausfällt.

• Baden-Württemberg berechnet die Grundsteuer ausschließlich anhand des Bodenrichtwerts und der Grundstücksfläche, ohne Berücksichtigung weiterer Faktoren wie der Gebäudebeschaffenheit.

Die Berechnung der Grundsteuer in diesen Ländern erfolgt nach der Formel:

Bodenrichtwert x Grundstücksfläche x Steuermesszahl x Hebesatz

Bundesländer mit flächen- und lagebasierten Modellen

Bayern, Hessen, Hamburg und Niedersachsen setzen auf Wohnlagen- und Flächenmodelle mit jeweils eigenen Formeln zur Berechnung der Grundsteuer:

• Bayern nutzt ein reines Flächenmodell, bei dem die Grundsteuer ausschließlich anhand der Grundstücks- und Gebäudefläche berechnet wird. Dabei gelten feste Äquivalenzzahlen von 0,04 für die Grundstücksfläche und 0,50 für die Gebäudefläche. Die Äquivalenzzahlen zeichnen sich dadurch aus, dass die Grundstücksfläche geringer gewichtet wird als die Gebäudefläche. Eine Bewertung der Wohnlage oder des Bodenrichtwerts findet nicht statt. Berechnungsformel: (Grundstücksfläche x 0,04) + (Gebäudefläche x 0,50) x Hebesatz

• Hessen verwendet ein Modell, das ebenfalls auf der Grundstücks- und Gebäudefläche basiert, aber zusätzlich einen gleitenden Lage-Faktor einbezieht. Dabei gibt es mehrere Abstufungen, die die Steuerhöhe beeinflussen können. Berechnungsformel: (Grundstücksfläche x 0,04) + (Gebäudefläche x 0,50) x Lage-Faktor x Hebesatz

• Hamburg setzt auf ein Modell, bei dem neben der Fläche auch die Wohnlage berücksichtigt wird. In normalen Wohnlagen gilt der Faktor 1,0 und in guten Wohnlagen der Faktor 1,1. Berechnungsformel: (Grundstücksfläche x 0,04) + (Gebäudefläche x 0,50) x Wohnlagen-Faktor x Hebesatz

• Niedersachsen nutzt ebenfalls ein Flächen-Lage-Modell, allerdings mit einer anderen Berechnung des Lage-Faktors, der hier direkt aus den Bodenrichtwerten abgeleitet wird: Je höher der Bodenrichtwert in einer Region, desto höher ist der Lage-Faktor und damit auch die Grundsteuer. Dadurch passt sich die Steuerhöhe stärker an die örtlichen Grundstückswerte an. Berechnungsformel: (Grundstücksfläche x 0,04) + (Gebäudefläche x 0,50) x Lage-Faktor x Hebesatz

So können Sie die Grundsteuer berechnen

Wie wird die Grundsteuer 2025 konkret berechnet und wie verändert sie sich je nach Hebesatzanpassung? Wir betrachten dazu ein beispielhaftes Einfamilienhaus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche und 300 Quadratmetern Grundstück in einem Bundesland, in dem das Bundesmodell zur Anwendung kommt. Die Berechnung erfolgt nach der Formel: Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz

1. Ermittlung des Grundsteuerwerts

Bodenwert:

Grundstücksfläche x Bodenrichtwert

300 m² x 800 €/m² = 240.000 €

Gebäudewert:

Wohnfläche x angenommene Jahresmiete x 12 Monate x Faktor aus den Bewertungstabellen der Finanzverwaltung

120 m² x 8 €/m² x 12 x 14 = 161.280 €

Gesamter Grundsteuerwert:

Bodenwert + Gebäudewert

240.000 € + 161.280 € = 401.280 €

2. Berechnung des Steuermessbetrags

Steuermesszahl für Einfamilienhäuser: 0,031 %

Steuermessbetrag:

Grundsteuerwert x Steuermesszahl

401.280 € x 0,031 % = 124,40 €

3. Einrechnung des Hebesatzes

Grundsteuer:

Steuermessbetrag x Hebesatz

124,40 € x 440 % = 547,40 €

124,40 € x 300 % = 373,20 €

124,40 € x 250 % = 311 €