So verändert sich die Grundsteuer durch die Reform ab 2025

Wer zahlt Grundsteuer?

Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine Kommunalsteuer, die auch als Grundbesitzsteuer bezeichnet wird. Durch sie können die Kommunen das Eigentum an Grundstücken und die darauf stattfindende Bebauung besteuern. Daher wird die Grundsteuer auf Zwei- und Einfamilienhäuser sowie auf Eigentumswohnungen erhoben, aber auch auf unbebaute Grundstücke.

Zu zahlen ist sie von den jeweiligen Eigentümer:innen. Bei einem Immobilienverkauf ist die Person zahlungspflichtig, die am 01. Januar des Jahres im Grundbuch eingetragen ist. Findet der Verkauf im laufenden Jahr statt, muss der neue Eigentümer oder die neue Eigentümerin die Steuer also erst im neuen Jahr bezahlen. Im Fall eines vermieteten Mehrfamilienhauses ist es möglich, die Grundsteuer auf die Mieter:innen umzulegen.

Besitzen Sie eine Immobilie oder ein Grundstück, müssen Sie Grundsteuer an die Kommune zahlen.

Wie ist die Grundsteuer in Deutschland geregelt?

Die Regelungen für die Erhebung der Grundsteuer sind im Grundsteuergesetz (GrStG) zu finden. Aktuell gibt es die Grundsteuer A und die Grundsteuer B:

• Grundsteuer A: Die agrarische Grundsteuer wird auf den Grundbesitz von forst- und landwirtschaftlichen Betrieben erhoben.

• Grundsteuer B: Die bauliche Grundsteuer gilt für bebaute oder bebaubare Grundstücke.

Nach der Grundsteuer-Neuregelung wird außerdem eine weitere Kategorie wiedereingeführt, die bis 1964 bereits als sogenannte Baulandsteuer existiert hat: die Grundsteuer C. Damit soll der Spekulation mit Bauland entgegengewirkt werden, die den Wohnungsmangel vor allem in Ballungsgebieten weiter verschärft. Baureife Grundstücke können dadurch von den Gemeinden höher besteuert werden, wenn sie zu Spekulationszwecken gehalten werden und keine Bebauung erfolgt.

Die neue Grundsteuer C soll der Spekulation mit Bauland in Ballungsräumen entgegenwirken.

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Für Zahlungen bis 31. Dezember 2024 gilt übergangsweise die alte Berechnung der Grundsteuer. Dabei sind der Einheitswert, die Steuermesszahl und der Hebesatz wichtig. Um die Grundsteuer zu berechnen, wird folgende Formel angewendet:

Einheitswert x Steuermesszahl x Hebesatz

• Einheitswert: Zur Berechnung der Grundsteuer sind die Einheitswerte aktuell noch die Grundlage. In den alten Bundesländern basieren sie auf den Grundstückswerten im Jahr 1964, in den neuen Ländern beruhen sie auf den Werten, die 1935 festgestellt wurden. Damit weichen sie stark von den tatsächlichen Marktwerten ab.

• Steuermesszahl: Die Ermittlung der Grundsteuer sieht im zweiten Schritt vor, dass der Einheitswert mit der Steuermesszahl multipliziert wird. Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag. In den alten Bundesländern liegt die Steuermesszahl zwischen 2,6 und 6,0 Promille, in den neuen zwischen 6,0 und 10,0 Promille. Um die neue Grundsteuer für Wohngrundstücke zu berechnen, wird ab 2025 ein einheitlicher Faktor von 0,031 Prozent genutzt. Für Nichtwohngebäude wird die Steuermesszahl bei 0,034 Prozent liegen.

• Hebesatz: Die Grundsteuer-Hebesätze werden von den Gemeinden festgelegt und liegen im bundesweiten Durchschnitt bei etwa 550 Prozent, wobei es regional starke Abweichungen gibt. Die Grundsteuer wird festgesetzt, indem der Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz multipliziert wird.

Wie berechnet sich die Grundsteuer ab 2025?

Wie die neue Grundsteuer ab 2025 berechnet wird, unterscheidet sich je nach Bundesland. Die meisten Bundesländer folgen dem Bundesmodell. Das ist das standardisierte Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer, das im Rahmen der Grundsteuerreform 2025 eingeführt wurde. Die Berechnung erfolgt nach folgender Formel:

Immobilienwert x Steuermesszahl x Hebesatz

Um den Immobilienwert zu ermitteln, werden folgende Faktoren berücksichtigt:

• Bodenrichtwert

• Grundstücksfläche bzw. Fläche der Immobilie

• Nutzungsart des Grundstücks

• Wohnlage

• Alter des Gebäudes

• Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete

Da Bund und Länder keine Einigung über ein einheitliches Modell erzielen konnten, wurde eine Öffnungsklausel eingeführt. Dadurch haben die Bundesländer die Möglichkeit, vom Bundesmodell abzuweichen und eigene Berechnungsmodelle zu nutzen. Je nach Bundesland unterscheidet sich die Berechnungsgrundlage daher teils deutlich:

Quelle: Vergleich.de, Stand: 17.07.2024