So wird Ihr Grundstücksverkauf ein voller Erfolg

Wie ermittle ich den Wert meines Grundstücks?

Beim Verkauf des eigenen Grundstücks steht an erster Stelle die Wertermittlung. Ist Ihr Grundstück als Bauland ausgewiesen? Dann lohnt es sich oft, es zu verkaufen. Besonders in stadtnahen Gegenden sind die Möglichkeiten für einen Verkauf trotz der Dynamik am Markt aktuell gut. Bei der Wertermittlung muss Sie einige Aspekte beachten.

Grundstückswert

Die Immobilienbewertung und die Ermittlung des Preises sind die wichtigsten Aspekte, wenn Sie Ihr Grundstück verkaufen wollen. Denn ein realistischer Preis ist notwendig, um Interessent:innen zu überzeugen. Der durchschnittliche Preis für ein baureifes Grundstück in Deutschland lag laut statistischem Bundesamt im dritten Quartal 2022 bei 254,82 Euro pro Quadratmeter, allerdings gibt es erhebliche regionale Unterschiede. Um den Wert Ihres Baugrundstücks zu ermitteln, können Sie Gutachter:innen beauftragen. Der Bodenrichtwert spielt dabei eine zentrale Rolle.

Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert ist ein regional unterschiedlicher Durchschnittswert zur Bestimmung des Grundstückswerts. Er wird aus dem durchschnittlichen Verkaufspreis anderer Grundstücke der Region ermittelt, unter Berücksichtigung ihres Entwicklungszustands. Die Bodenrichtwerte werden in jedem Bundesland mindestens alle zwei Jahre an einem Stichtag ermittelt und veröffentlicht. Einsehen können Sie die Bodenrichtwertkarte in der zugehörigen Gemeinde. Ausgehend vom Bodenrichtwert ist es Gutachter:innen möglich, den reellen Wert eines Grundstücks zu ermitteln.

Verfahren der Wertermittlung

Um den Wert eines unbebauten oder bebauten Grundstücks zu ermitteln, gibt es unterschiedliche Verfahren. Welche Methode angewendet wird, hängt von der Art des Grundstücks ab. Folgende Methoden gibt es:

• Vergleichswertverfahren: Das Vergleichswertverfahren setzt das Grundstück in Relation zu ähnlichen Grundstücken unter dem Aspekt der Werthaltigkeit und ermittelt dadurch einen angemessenen Kaufpreis. Dieses Verfahren wird in der Regel bei privat genutzten Wohngrundstücken angewendet.

• Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren kommt vor allem bei Grundstücken zum Einsatz, bei denen die zukünftig durch das Land erzielbaren Erträge für den Grundstückswert auschlaggebend sind. Beispiele dafür sind Mietwohngrundstücke oder Geschäftsgrundstücke.

• Sachwertverfahren: Beim Sachwertverfahren geht es vor allem darum, die voraussichtlichen Kosten zur Wiederherstellung des Grundstücks einzuschätzen. Auf diese Weise kann der Wert eines bebauten Grundstücks ermittelt werden.

Preisfaktoren beim Grundstücksverkauf

Jedes Grundstück muss individuell betrachtet werden, um seinen tatsächlichen Wert und damit den Verkaufspreis zu ermitteln. Schon kleine Abweichungen können im Einzelfall großen Einfluss auf den Wert haben. So kann ein nach Süden ausgerichtetes Baugrundstück einen höheren Preis erzielen als ähnliche Objekte mit einer Ausrichtung nach Norden oder Osten.

Gewerbemakler:innen kennen die Preise der Region am besten und können Sie bei der Preisermittlung unterstützen. Während beispielsweise eine gute Infrastruktur ein Bonus ist, wird die Nähe zu Gewerbe und Industrie aufgrund der Lärmbelastung eher negativ beurteilt.Unter anderem spielen folgende Faktoren beim Grundstücksverkauf eine Rolle:

• regionale Lage

• Ausrichtung

• Fläche

• Zuschnitt

• Infrastruktur und angrenzendes Gewerbe

• Altlasten oder Baulasten

• Bebaubarkeit

Bebaubarkeit als Top-Faktor

Für den oder die Käufer:in ist es besonders wichtig, die Nutzbarkeit des Grundstücks in Erfahrung zu bringen. Flächennutzungsplan und Bebauungsplan geben darüber Auskunft. Sind keine eindeutigen Pläne vorhanden, können Sie eine Bauvoranfrage stellen. Reichen Sie dafür Vorschläge einer möglichen Bebauung beim Bauamt ein und Sie erhalten einen rechtsverbindlichen Bescheid, der drei Jahre gültig ist und Auskunft über die Bebaubarkeit gibt.

Die Investition in die Bauvoranfrage lohnt sich: Ein Grundstück, das mit mehreren Etagen bebaut werden kann, ist für potenzielle Käufer:innen wesentlich attraktiver und daher auch mehr wert als ein nur teilweise oder gar nicht bebaubares Stück Land.

Vorsicht bei Erschließungskosten

Die Erschließungskosten eines Grundstücks umfassen in der Regel alle anfallenden Anschlusskosten für Gas, Wasser, Strom, Telefon und Internet. Ist Ihr Grundstück nicht oder nur teilerschlossen, kommen sehr hohe Erschließungskosten auf den oder die Käufer:in zu, was Einfluss auf den Verkaufspreis und die Nachfrage hat. In der Regel werden diese Kosten mit dem Gesamtpreis des Grundstücks verrechnet, je nach Nutzungsplan ist dies jedoch nicht zwingend erforderlich.

Kennen Sie Ihre Zielgruppe

Grundsätzlich kommen zwei verschiedene Zielgruppen als Käufer:innen für Ihr Grundstück infrage. Zum einen Privatpersonen, die den Grund selbst als Baufläche nutzen oder Bauträger:innen und Investor:innen, die gewerbliche Bauvorhaben verwirklichen wollen. Je nachdem, ob und in welcher Weise auf Ihrem Grundstück gebaut werden darf, ändert sich nicht nur die Zielgruppe, sondern auch der Preis, den Sie erzielen können.

Je nutzbarer das Grundstück ist, desto wertvoller ist es auch.

Tipps für den erfolgreichen Grundstücksverkauf

Um ein Grundstück erfolgreich zu verkaufen, ist neben der realistischen Preiskalkulation oft eine gewisse Vermarktungsstrategie entscheidend. Je nach Lage, Größe und Grundstückswert sollte ein individueller Plan entwickelt werden, um die passenden Käufer:innen zu erreichen. Mit den richtigen Tipps gelingt Ihnen der Verkauf schnell, reibungslos und zum bestmöglichen Preis:

• Tragen Sie im Vorfeld alle relevanten Informationen für Interessent:innen zusammen – vom Bebauungsplan über konkrete Maße bis zur Höhe der Grundsteuer.

• Erstellen Sie ein ansprechendes Exposé, in dem Sie konkrete Angaben machen, die Vorteile herausstellen und attraktive Bilder des Grundstücks hinzufügen.

• Nutzen Sie nicht nur gängige Immobiliensuchportale, sondern erkundigen Sie sich auch nach Vermittlungsmöglichkeiten, die auf Ihr Objekt spezialisiert sind.

• Bereiten Sie sich auf Besichtigungstermine gut vor, sorgen Sie für ein ordentliches Erscheinungsbild und wählen Sie möglichst eine Zeit bei hellem Tageslicht.

• Holen Sie sich Unterstützung von Makler:innen. Diese entlasten Sie, verfügen über breites Branchenwissen und zeigen oft größeres Verhandlungsgeschick als Laien.

Wie läuft der Grundstücksverkauf ab?

Nachdem Sie den Wert Ihres Grundstücks ermittelt und Käufer:innen gefunden haben, müssen einige Formalitäten erledigt werden. Beim Grundstücksverkauf sind bestimmte rechtliche Voraussetzungen zu erfüllen und Dokumente bereitzuhalten. So sieht der Ablauf aus:

Gang zum Notariat

Beim Grundstücksverkauf muss verpflichtend ein oder eine Notar:in eingeschaltet werden. Notar:innen vermitteln neutral zwischen Verkäufer:in und Käufer:in. Der oder die Notar:in kümmert sich um Angelegenheiten wie den Grundstückskaufvertrag, den Eintrag ins Grundbuch und hält alle sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten fest.

Unterlagen vom Finanzamt

Eine zweite wichtige Verpflichtung, wenn Sie Ihr Grundstück verkaufen wollen, ist der Gang zum Finanzamt: Sie benötigen den Eigentumstitel, eine Eintragungsbescheinigung vom Landesregisteramt sowie eine eidesstattliche Versicherung, dass das Baugrundstück in den letzten fünf Jahren keine Einnahmen erbracht hat oder diese versteuert wurden.

Benötigte Dokumente

Nur mit den erforderlichen Unterlagen ist der Verkauf auch rechtmäßig. Folgende Unterlagen müssen Sie zusammentragen:

Mit welche Kosten müssen Sie beim Grundstücksverkauf rechnen?

Diese Kosten beim Immobilienverkauf kommen auf Sie zu, wenn Sie Ihr Grundstück verkaufen:

• Maklerprovision: Die Maklerprovision liegt in der Regel zwischen 3 und 7 Prozent des Kaufpreises. Bis zu 50 Prozent der Courtage können Sie aber auf den oder die Käufer:in umlegen.

• Wertermittlung: Wenn Sie einen oder eine Makler:in engagiert haben, ist die Ermittlung des Grundstückswertes bereits in der Maklerprovision inbegriffen. Ansonsten können Sie einen oder eine Gutachter:in für die Ermittlung beauftragen. Ein Kurzgutachten kostet ca. 100 bis 500 Euro und ein Vollgutachten ca. 1 Prozent des Immobilienwertes.

• Notarkosten: Die Notarkosten sind gesetzlich vorgeschrieben und betragen ca. 1,5 Prozent des Grundstückwertes.

• Grundbuchauszug: Der Grundbuchauszug muss beim Verkauf aktuell sein. Ein beglaubigter Auszug kostet etwa 20 Euro beim Grundbuchamt.

• Bauvoranfrage: Wenn Sie für den Verkauf noch keinen Bebauungsplan haben, können Sie bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eine Bauvoranfrage stellen. Dabei wird geprüft, ob das Grundstück bebaubar ist und welche Bauvorhaben durchgeführt werden können. Ein formloser Antrag kostet etwa 50 bis 200 Euro. Ein förmlicher Antrag kann zwischen 0,1 und 0,2 Prozent der voraussichtlichen Bausumme betragen.

• Vorfälligkeitsentschädigung: Ist die Laufzeit des Darlehens, mit dem Sie Ihr Grundstück finanziert haben, noch nicht verstrichen, wird die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Diese kann mehrere Tausend Euro betragen.

Welche Steuern fallen an?

Unter Umständen müssen Sie beim Immobilienverkauf Steuern berücksichtigen. Wenn Sie Ihr unbebautes Grundstück verkaufen wollen, müssen Sie die Spekulationsfrist beachten. Liegt zwischen dem Ankauf und Verkauf des Grundstücks weniger als zehn Jahre, müssen Sie die Spekulationssteuer zahlen. Die Höhe ist dabei abhängig vom Verkaufsgewinn und Ihrem persönlichen Steuersatz. Wenn Sie auf Ihrem bebauten Grundstück die letzten drei Jahre selbst gewohnt haben, entfällt die Spekulationssteuer.

Makler:innen für Ihren Grundstücksverkauf finden

Sie wollen Ihr Grundstück verkaufen und suchen professionelle und seriöse Unterstützung? Wir helfen Ihnen, einen oder eine Grundstücksmakler:in zu finden, der oder die genau zu Ihnen passt. Füllen Sie dazu einfach unseren kurzen Online-Fragebogen aus und Sie erhalten kostenlos und unverbindlich bis zu drei Angebote von Immobilienmakler:innen aus Ihrer Region.*