Das sollten Sie beachten, wenn Sie Ihr Haus vererben wollen

Wann ist das Vererben Ihrer Immobilie steuerfrei?

Geerbte Immobilien sind in Deutschland grundsätzlich steuerpflichtig. Unter bestimmten Umständen müssen Ihre Erb:innen für das geerbte Haus aber keine Steuern an das Finanzamt zahlen.

Haus nach dem Tod vererben

Wenn Sie Ihre Immobilie erst nach Ihrem Tod vererben wollen, werden Ihre Erb:innen mit der Erbschaftssteuer konfrontiert. Der Staat räumt gemäß § 16 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) Freibeträge ein, die je nach Verwandtschaftsgrad unterschiedlich ausfallen. Diese Freibeträge können ausreichen, um die Erbschaftssteuer zu vermeiden, abhängig vom Wert der Immobilie.

Ehepartner:innen, Kinder und Enkel:innen sind von der Erbschaftssteuer ausgenommen, wenn Sie die Immobilie mindestens zehn Jahre nach dem Erbe selbst zu Wohnzwecken nutzen. Das gilt auch, wenn die Freibeträge überschritten werden. Bei Kindern oder Enkel:innen gilt für die vererbte Immobilie allerdings eine Begrenzung der steuerfreien Wohnfläche auf 200 Quadratmeter. Verwitwete Ehepartner:innen unterliegen dieser Flächenbeschränkung nicht.

Haus zu Lebzeiten vererben

Wenn Sie Ihren Nachlass bereits zu Lebzeiten regeln möchten, können Sie Ihr Haus durch eine Schenkung an Ihre Erb:innen weitergeben. Beachten Sie dabei, dass die Schenkung Ihres Hauses notariell beurkundet werden muss. In so einem Fall kann eine Schenkungssteuer anfallen. Aber auch hier gibt der Staat Freibeträge vor, die identisch mit denen der Erbschaftssteuer sind.

Das Besondere an Freibeträgen bei einer Schenkung ist, dass sie alle zehn Jahre erneut genutzt werden können. Das ermöglicht es Ihnen, die Freibeträge effizient zu nutzen, indem Sie Ihr Erbe in Teilen und zu unterschiedlichen Zeiten verschenken. Wenn Sie Ihrem Kind beispielsweise ein Haus im Wert von 300.000 Euro und zusätzlich eine Geldsumme von 200.000 Euro schenken wollen, übersteigt der Gesamtwert den Freibetrag von 400.000 Euro. Die Schenkungssteuer können Sie aber umgehen, indem Sie Ihrem Kind jetzt das Haus schenken und die Geldsumme in zehn Jahren.

Auch bei einer Schenkung muss die Übergabe des Hauses notariell beurkundet werden.

Haus lieber vererben oder überschreiben?

Beide Varianten haben ihre Vor- und Nachteile für die Erbenden, aber wie sieht es für Sie als Erblasser:in aus? Mit einer Schenkung geben Sie alle Eigentumsrechte am Haus an den Beschenkten ab. Sollten Sie im Alter einmal in Geldnot geraten, kann Ihnen die Immobilie nicht mehr als Sicherheit dienen. Ein Immobilienverkauf oder die Aufnahme einer Hypothek ist so nicht mehr möglich. An eine Schenkung sollten Sie daher nur dann denken, wenn Ihre Altersvorsorge gesichert ist.

Auch sollten Sie sich bei einer Schenkung unbedingt das Nießbrauch- oder Wohnrecht im Grundbuch eintragen lassen. Beide Rechte sichern Ihnen zu, dass Sie bis zu Ihrem Tod weiterhin im Haus wohnen bleiben dürfen. Bei späteren Streitigkeiten mit den Erbenden sind Sie so auf der sicheren Seite. Wenn Sie sich aber zu Ihren Lebzeiten nicht mit irgendwelchen Streitigkeiten befassen wollen, wäre das Vererben der Immobilie nach dem Tod wahrscheinlich die bessere Wahl.

Kann ich mein Haus auch nur einem Kind vererben?

Bei mehreren Kindern macht es durchaus Sinn, nur einem Kind das Haus zu vererben. In einem Einfamilienhaus kann schließlich nur eine Familie leben und bei mehreren Erbenden bleibt meistens nur der Verkauf, damit es nicht zu Streitigkeiten kommt. Auch ist der Hausverkauf als Erbengemeinschaft deutlich komplizierter. Wenn Sie Ihr Haus nur einem Kind vererben möchten, haben Sie mehrere Möglichkeiten:

Sie können ein Testament aufsetzen und darin das Kind als alleinigen Erben oder alleinige Erbin des Hauses benennen. Wenn Sie das versäumen, greift die gesetzliche Erbfolge. Laut § 1924 BGB wird Ihr Hab und Gut dann in folgender Reihenfolge vererbt:

1. Erb:innen erster Ordnung: Kinder, Enkel:innen, Urenkel:innen

2. Erb:innen zweiter Ordnung: Eltern, Geschwister, Nichten / Neffen

3. Erb:innen dritter Ordnung: Großeltern, Onkel / Tanten, Cousins / Cousinen

4. Erb:innen vierter Ordnung: Urgroßeltern

Sie können eine Verzichtserklärung für das Haus mit Ihren übrigen Kindern vereinbaren. Diese Vereinbarung ist jedoch nur gültig, wenn alle betroffenen Kinder zustimmen. Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollten Sie die anderen Kinder entsprechend entschädigen, beispielsweise durch Ausgleichszahlungen oder andere Vermögenswerte.

Alternativ können Sie das Haus an Ihr Kind verschenken und es als alleinigen Eigentümer bzw. als alleinige Eigentümerin benennen. Wenn Sie sich jedoch ein Wohn- oder Nießbrauchrecht vorbehalten, haben alle anderen Kinder nach Ihrem Tod trotzdem Anspruch auf den Pflichtteil. Das Pflichtteilsrecht ermöglicht es den gesetzlichen Erb:innen, einen bestimmten Anteil des Erbes einzufordern, auch wenn das Haus bereits verschenkt wurde.