Was ist wichtig beim Hausverkauf durch eine Erbengemeinschaft?
- Was passiert, wenn eine Erbengemeinschaft ein Haus erbt?
- Was sollte die Erbengemeinschaft frühzeitig klären?
- Vorgehensweise, wenn Sie als Erbengemeinschaft ein Haus verkaufen wollen
- Wer kann bei Konflikten innerhalb der Erbengemeinschaft vermitteln?
- Was passiert, wenn die Erbengemeinschaft sich nicht einigen kann?
- Welche Steuern muss eine Erbengemeinschaft beachten?
- Makler:innen für Ihren Immobilienverkauf finden
Was passiert, wenn eine Erbengemeinschaft ein Haus erbt?
Stirbt eine Person ohne testamentarische Regelung, wer Alleinerb:in wird, wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen der gesetzlichen Erb:innen. Diese bilden laut § 2032 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) die sogenannte Erbengemeinschaft. Demnach muss der Nachlass von allen gemeinsam verwaltet werden. Da selten nur Geld vererbt wird, das einfach zu teilen wäre, wird die Nachlassteilung häufig zur Herausforderung – vor allem wenn Immobilien Teil des Erbes sind. Denn laut Gesetz muss die Entscheidung, ob das Haus verkauft oder vermietet wird, gemeinsam getroffen werden. Die Erbengemeinschaft bleibt solange bestehen, bis die Erbauseinandersetzung durchgeführt ist, der Nachlass also vollständig aufgeteilt wurde.
Was sollte die Erbengemeinschaft frühzeitig klären?
Beim Hausverkauf durch eine Erbengemeinschaft gilt das Einstimmigkeitsprinzip. Das heißt, dass die Mehrheit allein nicht reicht; alle Miterb:innen müssen sich auf eine Verfahrensweise einstimmig einigen. Daher sollte die Erbengemeinschaft im Vorfeld folgende Fragen klären:
Will die Erbengemeinschaft einstimmig das Haus verkaufen oder vermieten?
Fällt eine Erbschafts- oder Spekulationssteuer an?
Möchte eine Person der Erbengemeinschaft das Haus für sich selbst erwerben?
Muss das Haus vor dem Verkauf renoviert oder energetisch saniert werden?
Was geschieht mit dem Inventar der geerbten Immobilie?
Soll der Hausverkauf mit oder ohne Makler:in erfolgen?
Welcher Verkaufspreis soll veranschlagt werden?
Wer führt die Immobilienbewertung durch (Sachverständige Person, Makler:in oder Online-Bewertung)?
Bei vielen geerbten Häusern fallen Renovierungsarbeiten an.
Vorgehensweise, wenn Sie als Erbengemeinschaft ein Haus verkaufen wollen
Im Idealfall kann sich die Erbengemeinschaft einigen und sie beschließt, das geerbte Haus zu verkaufen. Dafür sind folgende Schritte nötig:
Sie lassen den Verkehrswert der Immobilieermitteln, damit Sie eine klare Faktenlage haben und den Verkaufspreis ansetzen können
Verteilen Sie das Inventar unter den Miterb:innen, führen Sie eine Entrümpelung durch oder bieten Sie das Inventar mit zum Verkauf an.
Beauftragen Sie gegebenenfalls einen oder eine Immobilienmakler:in, damit der Verkauf sowie die Kommunikation unter den Miterb:innen erleichtert wird.
Klären Sie, ob jemand aus der Erbengemeinschaft die Miterb:innen auszahlen möchte, um das Haus selbst zu behalten.
Ist dies nicht der Fall, bieten Sie Ihre Immobilie am Markt an und einigen Sie sich auf einen oder eine Käufer:in.
Die Miterb:innen müssen sich als neue Eigentümer:innen ins Grundbuch eintragen lassen.
Dafür ist ein Nachweis nötig. In der Regel ist hierfür der Erbschein beim Nachlassgericht zu beantragen. Der Nachweis kann aber auch durch ein notarielles Testament erbracht werden.
Vereinbaren Sie mit dem oder der Käufer:in einen Notartermin, um den Kaufvertrag zu unterschreiben. Alle Erb:innen müssen unterzeichnen.
Nach der Zahlung des Kaufpreises kann der Erlös entsprechend der Erbteile verteilt werden und es kommt zur sogenannten Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft.
Wer kann bei Konflikten innerhalb der Erbengemeinschaft vermitteln?
Streit ums Erbe gibt es häufig. Denn in der Regel unterscheiden sich nicht nur die Vorstellungen der Miterb:innen, was mit dem Haus geschehen soll, sondern auch das Verhältnis zur verstorbenen Person und die involvierten Emotionen. Da geht es schnell nicht nur um blanke Verkaufszahlen, sondern um emotionale Werte oder auch um Taten, die mit Geld schwer aufzuwiegen sind. Was ist zum Beispiel, wenn ein Kind ein Elternteil bis zum Tod gepflegt hat, das andere dafür aber vielleicht die letzte Sanierung bezahlt hat? Um solche Fragen zu klären und mögliche Konflikte gar nicht erst entstehen zu lassen, ist es in vielen Fällen ratsam, bei Erbangelegenheiten mit mehreren Familienmitgliedern eine neutrale Person hinzuzuziehen. Helfen können Ihnen dabei Expert:innen bei unterschiedlichen Belangen:
Rechtsanwält:innen beraten Sie in juristischen Fragen und übernehmen bei Unstimmigkeiten Verhandlungen mit Miterb:innen, bis eine Lösung gefunden wird – notfalls auch vor Gericht und in Form einer Teilungsversteigerung.
Verwaltung durch Dritte: Wenn ein geerbtes Haus nicht verkauft, sondern vermietet werden soll, kann es sinnvoll sein, für die weitere Verwaltung einer Person aus der Erbengemeinschaft eine Vollmacht zu erteilen oder die Verwaltung an Dritte zu übergeben.
Makler:innen übernehmen nicht nur den gesamten Verkaufsprozess – von der Immobilienbewertung, über die Vermarktung bis zur Kommunikation mit Interessent:innen –, sondern schlichten bei Bedarf auch Streit innerhalb der Erbengemeinschaft und stehen mit professionellem Rat zur Seite.
Was passiert, wenn die Erbengemeinschaft sich nicht einigen kann?
Wenn eine Person der Erbengemeinschaft die Immobilie nicht verkaufen will, wird es kompliziert. Denn solange nicht mehrere Immobilien im Nachlass enthalten sind, wie es meistens der Fall ist, ist die Einstimmigkeit der Erbengemeinschaft erforderlich. Stellt sich jemand quer und blockiert den Verkauf, bleiben verschiedene Möglichkeiten, um den Nachlass anders zu regeln.
Auszahlung der anderen Miterb:innen
Es besteht die Möglichkeit, dass die Person, die die Immobilie nicht verkaufen will, die Miterb:innen auszahlt und das Haus für sich behält. Voraussetzung dafür ist, dass sich die Erbengemeinschaft auf diese Lösung einigt.
Teilungsversteigerung
Kann keine Einigung erreicht werden, bleibt der Gang vors Gericht: Jede Person der Erbengemeinschaft hat das Recht, ein Versteigerungsverfahren zu erzwingen. Für die sogenannte Teilungsversteigerung ist keine Zustimmung der Miterb:innen erforderlich.
Verkauf des Erbanteils
Falls Sie sich nicht länger mit den Streitereien der Erbengemeinschaft auseinandersetzen wollen, steht es Ihnen frei, Ihren gesamten Erbanteil (nicht nur den Immobilienteil) an Dritte zu verkaufen. Diese Person wird dann Teil der Erbengemeinschaft.
Abschichtung
Sie haben außerdem die Möglichkeit, aus der Erbengemeinschaft auszusteigen. Bei dieser sogenannten Abschichtung verzichten Sie auf Ihren Erbanteil und erhalten gegebenenfalls eine Abfindung.
Welche Steuern muss eine Erbengemeinschaft beachten?
Einkommenssteuer: Diese Steuerart wird für Sie relevant, wenn Sie zum Beispiel aus der geerbten Immobilie Mieteinnahmen generieren. Es gibt aber auch Möglichkeiten, wie Sie beim Immobilienverkauf Steuern sparen können.
Spekulationssteuer: Beim Verkauf des geerbten Hauses gilt es, die laufende Spekulationsfrist zu beachten. Diese wird nach der Erbschaft nicht neu angesetzt.
Erbschaftssteuer: Je nach Verwandschaftsgrad zum oder zur Erblasser:in sowie den Vermögenswerten kann die Erbschaftssteuer auf Ihren Erbteil anfallen. Der Staat gewährt den gleichen Freibetrag wie bei der Schenkungssteuer, der sich unterschiedlich staffelt:
Makler:innen für Ihren Immobilienverkauf finden
Gute Immobilienmakler:innen unterstützen Sie in allen Phasen des Hausverkaufs und übernehmen bei Bedarf auch eine konfliktlösende Kommunikation. Profitieren Sie von der langjährigen Erfahrung und den vielen Tipps, die erfahrene Makler:innen bieten. Wir helfen Ihnen dabei, den oder die richtige Partner:in für den Hausverkauf durch Ihre Erbengemeinschaft zu finden. Aroundhome vermittelt Ihnen bis zu drei Immobilienmakler:innen aus Ihrer Region. Füllen Sie dazu einfach unser kurzes Anfrageformular aus.
