Was genau prüfen Immobiliengutachter:innen?

Was steht in einem Immobiliengutachten?

Immobiliengutachter:innen ermitteln den Verkehrswert einer Immobilie oder eines unbebauten Grundstücks und stellen ein entsprechendes Gutachten aus. Der Verkehrswert bezeichnet den Kaufpreis, den ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung erzielen könnte.

Detaillierte Bewertung

Um den Immobilienwert zu ermitteln, verschafft sich der/die Bausachverständige einen detaillierten Überblick über den Zustand und die Ausstattung von Haus oder Wohnung. Insbesondere folgende Punkte prüft er /sie dabei genau:

• Bodenrichtwert: Der Wert pro Quadratmeter unbebauter Grundstücksfläche in der entsprechenden Bodenrichtwertzone bildet die Basis der Berechnungen.
• Lage: Bausachverständige berücksichtigen die Infrastruktur in der Umgebung der Immobilie – also die Verkehrsanbindung, die Einkaufmöglichkeiten, Schulen und Kindergärten sowie die medizinische Versorgung ebenso wie die Attraktivität der Gegend für potenzielle Käufer:innen. Auch Umweltfaktoren, wie eine Lärmbelästigung, wird in die Immobilienbewertung miteinbezogen.
• Baulicher und technischer Zustand: Baumaterialien und Bauweise sowie der Zustand der Rohre und elektrische Leitungen, der technischen Einrichtungen wie der Heizung oder der Dacheindeckung sind maßgeblich für den Preis. Ebenso fließen der Zustand der Kellerräume, Gebäudefassade, Außenanlagen und eventueller Nebengebäude wie Garagen, Carports oder Gartenhäuser in die Beurteilung mit ein. Negativ werden dagegen Feuchtigkeitsschäden oder ein Schädlingsbefall bewertet.
• Erschließungsgrad: Ist das Grundstück vollständig an das öffentliche Ver- und Entsorgungsnetz angeschlossen? Gutachter:innen überprüfen hier, ob Strom, Gas, Wasser, Telefon und ein Anschluss an die Kanalisation gegeben sind.
• Energiekennwert: Je besser eine Immobilie gedämmt ist und je energieeffizienter Heizung und Warmwasserbereitung arbeiten, desto günstiger ist ein Haus oder eine Wohnung im Unterhalt. Der/die Gutachter:in macht sich ein Bild davon und bezieht den Energieausweis mit ein.
• Grundstückslasten: Auch das Grundbuch unterzieht der/die Gutachter:in einer Prüfung. Sind hier dauernde Lasten eingetragen, senkt dies den Marktwert eines Objektes unter Umständen deutlich.
• Marktlage: Abschließend beeinflusst die aktuelle Nachfrage nach Grundstücken oder Immobilien dieser Art vor Ort den möglichen Immobilienpreis. Auch das berücksichtigen Immobiliengutachter:innen bei ihrer Einschätzung.

Wie erkennen Sie qualifizierte Immobiliengutachter:innen?

Immobiliengutachter:in ist keine geschützte Berufsbezeichnung – im Prinzip darf jeder diesen Begriff verwenden. In Deutschland gibt es keine Ausbildung und kein Studium, das einen Anbieter sicher qualifiziert. Lediglich berufsnahe Tätigkeiten wie Makler:innen, Architekt:innen oder Ingenieur:innen können einen Zertifikationslehrgang absolvieren, um eine Zertifizierung als Sachverständiger für Immobilienbewertung zu erhalten.

Qualifikationsstufen

Welche Arten von Immobiliengutachten gibt es?

Gutachten ist nicht gleich Gutachten. Immobilienbewerter:innen erstellt hauptsächlich zwei Arten von Gutachten. Welches davon Sie benötigen, hängt von Ihrem persönlichen Vorhaben ab.

Welches Gutachten benötigen Sie?

Zu den am häufigsten angeforderten Immobiliengutachten gehören folgende:

• Gerichtsfestes Verkehrswertgutachten: Diese umfangreichen Vollgutachten erstellen öffentlich bestellte und vereidigte oder staatlich anerkannte Bausachverständige.
• Kurzgutachten: Dieses Gutachten ist besonders bei einem privaten Hausverkauf empfehlenswert. Hier ist im Einzelfall zu entscheiden, ob freie Immobiliengutachter:innen oder vereidigte Sachverständige benötigt werden.
• Schadengutachten: Eine gutachterliche Mängeldokumentation erhalten Sie von vereidigten Sachverständigen. Dieses Gutachten gehört ebenfalls zu den Kurzgutachten.

Was kosten Immobiliengutachter:innen?

Wie teuer die Beauftragung von Immobiliengutachter:innen wird, hängt von Art und Umfang des Immobiliengutachtens ab. Rechnen Sie mit folgenden Werten:

• Für ein gerichtsfestes Vollgutachten berechnen die meisten Sachverständigen etwa 1 Prozent des Immobilienwerts. Bei Häusern mit einem Wert von über 300.000 Euro liegen die Kosten oft deutlich unter einem Prozent. Liegt dagegen ein schwieriger Sachverhalt wie beispielsweise Erbbaurecht vor, können die Preise auf bis zu 1,5 Prozent des Verkehrswertes steigen.
• Kurzgutachten sind erheblich günstiger und kosten oft weniger als die Hälfte eines Vollgutachtens, da es hier nach Arbeitsaufwand geht. Je weniger Punkte der Immobilie bewertet werden sollen, desto billiger wird das Kurzgutachten. In der Regel liegen die Kosten hierfür bei ca. 100 bis 500 Euro.

Diese Unterlagen werden benötigt

Damit der/die Immobiliengutachter:in die Wertschätzung einer Immobilie vornehmen kann, benötigt er/sie einige Unterlagen, die Sie bitte für den Termin bereithalten. Für ein Vollgutachten sind mehr Nachweise erforderlich, als für ein Kurzgutachten. Fragen Sie den/die beauftragte/e Immobiliengutachter:in rechtzeitig vor dem Termin, welche Belege Sie mitbringen sollen. Die folgende Liste zeigt, welche Unterlagen für ein Vollgutachten benötigt werden:

• Grundbuchauszug
• Energieausweis
• Kopie des Deckblatts der Baugenehmigung
• Kopien der Deckblätter für spätere Baugenehmigungen wie für einen Wintergarten, Garagen oder Carports
• Verbrauchsabrechnungen der letzten drei Jahre
• Nachweis über die Bezahlung der Erschließungs- und Vermessungskosten
• Bautenstand im Katasterplan
• Nachweise über Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen der letzten zehn Jahre, möglichst mit Rechnung
• Lageplan und Flurstücknummer
• Wohnflächenberechnung der einzelnen Räume
• Berechnung des umbauten Raums
• Grundrisse und Querschnitte mit Baubeschreibung und Bodenrichtwert
• Auszug Bebauungsplan
• Feuerstättenbescheid und Schornsteinfegerprotokoll
• bei Mehrfamilienhäusern: Ergebnisse der jährlichen Legionellenprüfung
• Wartungsprotokolle der Heizungsanlage für mindestens drei Jahre
• bei Eigentumswohnungen: Aufteilungsplan, Sondernutzungsrechte
• Auflagen zum Denkmalschutz
• Geschützte Bäume auf dem Grundstück

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