Immobilienpreise 2025
Steigen die Immobilienpreise wieder? In den letzten Monaten ging es bundesweit nach oben. Wir zeigen Ihnen, wie die Preisentwicklung konkret aussieht, welche Ursachen sie hat und welche Faktoren sich auf die Preise auswirken.
Berlin
Median-Wohnungspreis
5.410 €/m²
+1,8%
Median-Hauspreis
4.946 €/m²
+1,1%
Änderung zu Q3/2024*
Düsseldorf
Median-Wohnungspreis
4.383 €/m²
-4,5%
Median-Hauspreis
5.375 €/m²
+7,5%
Änderung zu Q3/2024*
Frankfurt am Main
Median-Wohnungspreis
5.755 €/m²
-2,4%
Median-Hauspreis
5.346 €/m²
-5,1%
Änderung zu Q3/2024*
Hamburg
Median-Wohnungspreis
5.990 €/m²
+1,8%
Median-Hauspreis
5.120 €/m²
+0,2%
Änderung zu Q3/2024*
Köln
Median-Wohnungspreis
4.527 €/m²
+0,1%
Median-Hauspreis
4.583 €/m²
+1,9%
Änderung zu Q3/2024*
München
Median-Wohnungspreis
8.446 €/m²
+3,5%
Median-Hauspreis
8.603 €/m²
-0,6%
Änderung zu Q3/2024*
Stuttgart
Median-Wohnungspreis
4.523 €/m²
+2,6%
Median-Hauspreis
5.832 €/m²
-0,3%
Änderung zu Q3/2024*
Aktualisiert: 18.02.2025
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Immobilienpreisentwicklung in den Großstädten
Die Preisrückgänge und -anstiege können sich je nach Region deutlich vom jeweiligen Landesdurchschnitt unterscheiden. Hohe Angebotspreise gibt es immer noch vorrangig in den Metropolregionen und Großstädten. Vom dritten zum vierten Quartal 2024 gab es sowohl Preisaufschwünge als auch stärkere Rückgänge.
Höhere Angebotspreise wurden bei Häusern besonders in Düsseldorf verzeichnet, bei den Eigentumswohnungen gab es die größten Anstiege in München, Stuttgart und Hamburg.
Preisrückgänge bei Häusern gab es besonders in Frankfurt am Main, in München und Stuttgart waren sie weniger stark. Die Preise für Eigentumswohnungen waren in Düsseldorf und Frankfurt am Main rückläufig.
So sah die Entwicklung der Median-Angebotspreise in den sieben größten Städten Deutschlands vom dritten zum vierten Quartal 2024 aus:
Bundesland | Median-Häuserpreis* | Änderung zu Q3/2024* | Median-Wohnungspreis* | Änderung zu Q3/2024* |
|---|---|---|---|---|
Berlin | 4.946 €/m² | +1,1 % | 5.410 €/m² | +1,8 % |
Hamburg | 5.120 €/m² | +0,2 % | 5.990 €/m² | +2,2 % |
München | 8.603 €/m² | -0,6 % | 8.446 €/m² | +3,5 % |
Köln | 4.583 €/m² | +1,9 % | 4.527 €/m² | +0,1 % |
Frankfurt am Main | 5.346 €/m² | -5,1 % | 5.755 €/m² | -2,4 % |
Stuttgart | 5.832 €/m² | -0,3 % | 4.523 €/m² | +2,6 % |
Düsseldorf | 5.375 €/m² | +7,5 % | 4.383 €/m² | -4,5 % |
Aktuelle Immobilienpreise in den Bundesländern
Anhand folgender Tabelle sehen Sie nicht nur die aktuellen durchschnittlichen Kaufpreise für Häuser und Eigentumswohnungen in den deutschen Bundesländern, sondern auch die jeweilige Preisentwicklung innerhalb der letzten sechs Monate.
In dieser Zeit haben sich die Häuserpreise in allen Bundesländern erhöht. Die stärksten durchschnittlichen Preissteigerungen konnten in dieser Zeit Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen und das Saarland verzeichnen.
Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind mit Ausnahme von zwei Bundesländern ebenfalls überall gestiegen, am stärksten in Mecklenburg-Vorpommern, Bremen, Bayern und Thüringen. Rückgänge im Preis gab es nur im Saarland, in Rheinland-Pfalz gab es keine Veränderung.
Bundesland | ⌀ Häuserpreise* | Änderung zu 08/2024* | ⌀ Wohnungspreise* | Änderung zu 08/2024* |
|---|---|---|---|---|
Baden-Württemberg | 3.383 €/m² | +1,2 % | 3.479 €/m² | +1,0 % |
Bayern | 3.616 €/m² | +1,5 % | 4.334 €/m² | +2,1 % |
Berlin | 4.557 €/m² | +0,3 % | 4.850 €/m² | +1,1 % |
Brandenburg | 2.406 €/m² | +1,7 % | 2.534 €/m² | +1,0 % |
Bremen | 2.571 €/m² | +2,6 % | 2.793 €/m² | +2,6 % |
Hamburg | 5.251 €/m² | +1,3 % | 5.909 €/m² | +2,0 % |
Hessen | 2.807 €/m² | +2,2 % | 3.341 €/m² | +0,6 % |
Mecklenburg-Vorpommern | 1.855 €/m² | +1,4 % | 2.468 €/m² | +4,2 % |
Niedersachsen | 2.096 €/m² | +0,6 % | 2.475 €/m² | +1,5 % |
Nordrhein-Westfalen | 2.745 €/m² | +2,7 % | 2.660 €/m² | +1,9 % |
Rheinland-Pfalz | 2.307 €/m² | +3,0 % | 2.544 €/m² | 0,0 % |
Saarland | 1.753 €/m² | +4,3 % | 1.962 €/m² | -1,5 % |
Sachsen | 1.724 €/m² | +5,2 % | 1.671 €/m² | +1,5 % |
Sachsen-Anhalt | 1.393 €/m² | +4,8 % | 1.511 €/m² | +1,9 % |
Schleswig-Holstein | 2.895 €/m² | +0,5% | 3.252 €/m² | +1,1 % |
Thüringen | 1.533 €/m² | +4,3% | 1.653 €/m² | +2,0 % |
Ursachen der Immobilienpreisentwicklung
Wie kommt es eigentlich zu den aktuellen Preisen auf dem Wohnungsmarkt? Folgende Faktoren können sich auf die Entwicklung von Immobilienpreisen auswirken:
- Zinsentwicklung: Die Europäische Zentralbank (EZB) hat die Leitzinsen in bisher fünf Schritten wieder gesenkt. Der Hauptrefinanzierungssatz, der sich auch auf die Bauzinsen auswirkt, beträgt dadurch aktuell 2,9 Prozent. Der durchschnittliche Bauzins liegt derzeit bei Werten zwischen 3,3 und 3,6 Prozent. Für die kommenden Wochen erwartet ein Großteil der Expert:innen ein gleichbleibendes Bauzinsniveau. Dadurch sind Immobiliendarlehen wieder leistbarer und planbarer als noch im Herbst vergangenen Jahres. Längerfristig kann das zu höheren Preisen auf dem Immobilienmarkt führen.
- Allgemeine Wirtschaftslage: Das Wirtschaftswachstum in Deutschland ist 2024 das zweite Jahr in Folge rückläufig gewesen. Für das Jahr 2025 reichen die Prognosen für das Bruttoinlandsprodukt (BIP) aktuell von +0,3 bis +0,8 Prozent.
- Inflation: Im Januar 2025 lag die Inflationsrate bei +2,3 Prozent. Nachdem sie vier Monate in Folge angestiegen war, ist sie damit im Vergleich zum Vormonat wieder leicht gesunken. Energie ist nach wie vor teurer als vor Beginn des Ukrainekriegs, im Januar war sie insgesamt aber 1,6 Prozent günstiger als im Vorjahresmonat. Dienstleistungen waren dagegen 4,0 Prozent teurer. Ein hohes Niveau bei der Inflationsrate sorgt dafür, dass die Menschen sich bei gleichem Gehalt weniger leisten können, da die Gehälter nicht im gleichen Tempo steigen. Das macht die Investition in Immobilien schwieriger.
- Unsicherheiten: Die politische Lage ist durch den Krieg in der Ukraine immer noch angespannt und sie wirkt sich insbesondere wegen der Energiepreise auf alle Wirtschaftsbereiche aus. Auch gibt es innerpolitische Unsicherheiten wegen des Aus der Ampel-Koalition und der unklaren Ausrichtung einer zukünftigen Regierung in zentralen Politikfeldern. Solche Unsicherheitsfaktoren können die Bereitschaft zu großen Investitionen ausbremsen.
Einflussfaktoren auf den Preis einer Immobilie
Wer den Kauf oder Verkauf einer Immobilie plant, sollte sich im Vorfeld gründlich informieren und die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt in Deutschland beobachten – nur so ist eine realistische Einschätzung des aktuellen Marktpreises möglich. Banken, Makler:innen, einschlägige Magazine sowie Onlineportale bieten Informationen über die örtlichen Immobilienpreise. Der Wert einer Immobilie - egal ob Grundstück, Haus oder Eigentumswohnung - wird dabei auch unabhängig von der aktuellen wirtschaftlichen und politischen Situation von verschiedenen Faktoren bestimmt:
Wertsteigernde Faktoren
- gute Infrastruktur, wie die Nähe zu Schulen und Freizeiteinrichtungen
- nachgefragte Lage, beispielsweise stadtnah oder in bestimmten Bezirken
- gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr
- Modernisierungsmaßnahmen, wie Wärmedämmung oder Fenstertausch
- qualitativ hochwertige Baustruktur
Wertmindernde Faktoren
- hohes Alter der Immobilie, insbesondere bei Sanierungsbedarf
- hoher Lärmpegel der Umgebung
- Altlasten, z. B. eine Verseuchung des Bodens
- nachträglicher Bau einer Schnellstraße oder eines Flughafens in der Nähe
- Ausweisung als Naturschutzgebiet, da damit häufig ein Bauverbot einhergeht
Prognose: Wie werden sich die Immobilienpreise entwickeln?
Der Immobilienmarkt bleibt auch im Jahr 2025 angespannt. Prognosen über die zukünftige Entwicklung sind dennoch schwierig. Grundsätzlich lässt sich sagen, dass die Immobilienpreise in vielen Regionen wieder leicht gestiegen sind.
Die Postbank erwartet in ihrem Wohnatlas 2024 eine Wertsteigerung von Immobilien bis 2035, insbesondere in Süddeutschland, im Raum Hamburg und Berlin sowie im Weser-Ems-Gebiet. In Großstädten wie München, Frankfurt und Berlin werden jährliche Preissteigerungen zwischen 0,43 und 1,84 Prozent prognostiziert. In den westlichen Regionen Mitteldeutschlands haben die Preise laut Wohnatlas hingegen ihren Höhepunkt erreicht und bleiben voraussichtlich stabil. Für ländliche Regionen in Ostdeutschland wird ein Rückgang erwartet – anders sieht es in beliebten Städten wie Berlin, Potsdam, Leipzig, Weimar und Jena aus.
Häufig gestellte Fragen
Steigen die Immobilienpreise wieder?
Vom dritten zum vierten Quartal 2024 sind die Immobilienpreise in vielen Gegenden wieder gestiegen. Bis 2035 werden in den Großstädten Preissteigerungen bis 1,84 Prozent prognostiziert, während die Preise in Teilen Mitteldeutschlands stabil bleiben sollen. Rückgänge soll es laut dem Wohnatlas der Postbank in Ostdeutschland geben, jedoch nicht in den beliebten Städten.
Ist die Kaufbereitschaft bei Immobilieninteressent:innen aktuell groß?
Momentan werden für Immobiliendarlehen mit zehnjähriger Sollzinsbindung etwa 3,3 Prozent Zinsen fällig. Im Vergleich zum vergangenen Jahr ist die Finanzierung damit wieder einfacher. Aktuell befinden sich zudem wieder mehr Immobilien auf dem Markt. Wer sich jetzt für einen Immobilienkauf interessiert, findet daher gute Bedingungen vor.
Wie viele Menschen leben in ihrer eigenen Immobilie?
Nach den Auswertungen des Zensus 2022 gibt es in Deutschland etwa 17,8 Millionen Wohnungen, die von den Eigentümer:innen selbst bewohnt werden. Im Vergleich zum Jahr der letzten Zensuserhebung 2011 ist die Wohneigentumsquote um 0,9 Prozentpunkte zurückgegangen und liegt nun bei etwa 44 Prozent. Spitzenreiter ist das Saarland mit über 60 Prozent, Berlin bildet mit etwa 17 Prozent das Schlusslicht.
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