Die Immobilienpreise in München sind landesweit außer Konkurrenz: Keine andere deutsche Stadt hat ein so hohes Preisniveau bei den Wohnimmobilien. Doch wie wirkt sich die wirtschaftliche Situation auf die Preise in der Landeshauptstadt aus? Wir zeigen Ihnen, wie hoch die aktuellen Quadratmeterpreise in München sind und welche Prognosen Expert:innen zum Immobilienmarkt abgeben.

Aktuelle Immobilienpreisentwicklung in München

Im Vergleich zum Vorquartal sind die Angebotspreise für Häuser im vierten Quartal 2024 mit einer Veränderung von -0,6 Prozent relativ stabil geblieben. Der Preisrückgang im Vergleich zum Vorjahreszeitraum war mit etwa einem Prozent geringfügig größer. Münchner Häuser wurden im Mittel für einen Preis von 8.603 Euro pro Quadratmeter angeboten.

Die Wohnungspreise konnten im Jahresvergleich einen Zuwachs von etwa 2,3 Prozent verzeichnen. Verglichen mit dem Vorquartal lag die Preissteigerung sogar bei 3,8 Prozent. Im Mittel wurden Eigentumswohnungen in München für 8.446 Euro angeboten.

* Quelle: PriceHubble (Stand 02/2025)

Wie hoch sind die Quadratmeterpreise in den Münchner Stadtteilen?

Wohnen in München ist im Vergleich zu anderen deutschen Städten durchgehend kostenintensiv. Allerdings gibt es zwischen den einzelnen Stadtteilen bei den Immobilienpreisen erhebliche Unterschiede:

In welchen Stadtteilen kosten die Häuser und Wohnungen besonders viel?

Aktuell ist der innere Bezirk Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt der teuerste bei Häusern und Wohnungen. Pro Quadratmeter zahlen Sie hier im Schnitt 10.449 Euro bei Häusern und 9.716 Euro bei Eigentumswohnungen. Ebenfalls hohe Preise gibt es unter anderem in Maxvorstadt, Schwabing-West, Altstadt-Lehel und Au-Haidhausen.

In welchen Stadtteilen sind die Immobilienpreise vergleichsweise gering?

Am günstigsten lebt es sich im Münchner Bezirk Feldmoching-Hasenbergl, wo derzeit im Schnitt Quadratmeterpreise von 6.879 Euro für Häuser und 6.396 Euro für Wohnungen anfallen. Mittelpreisige Immobilien finden sich vor allem in den äußeren Bezirken im Nordwesten und im Südosten der Stadt, darunter Aubing-Lochhausen-Langwied, Allach-Untermenzing, Ramersdorf-Perlach und Obergiesing-Fasangarten.

Wie hat sich der Immobilienmarkt in München in den letzten Jahren entwickelt?

München bleibt mit rund 1,51 Millionen Einwohner:innen ein begehrter Wohnstandort. Besonders junge Familien und Studierende aus dem In- und Ausland zieht es in die bayerische Landeshauptstadt. Internationale Unternehmen wie BMW und Siemens tragen zusätzlich zur Zuwanderung von Fachkräften bei.

Mit der hohen Zuwanderung stieg auch die Nachfrage nach Wohnraum, was die Immobilienpreise in München in die Höhe schnellen ließ. Die Preise für Münchner Eigentumswohnungen haben sich in den letzten zehn Jahren annähernd verdreifacht. Dadurch ist es für viele Eigennutzer:innen schwierig geworden, bezahlbaren Wohnraum zu finden.

Doch der Ukrainekrieg, steigende Energiepreise und hohe Finanzierungszinsen sorgten ab Mitte 2022 für eine Trendwende: Angebotene Immobilien blieben seitdem länger auf dem Markt, die Preise für Wohnungen stagnierten oder sanken. Im Vergleich zu den Höchstständen im ersten Quartal 2022 sind die Angebotspreise für Wohnungen heute 14,2 Prozent niedriger. Die Häuserpreise hatten ihr Maximum im vierten Quartal 2021 und sind seitdem sogar um 16,9 Prozent gesunken.

Wie ist die Prognose für die Immobilienpreisentwicklung in München für die kommenden Jahre?

München hält weiterhin die Spitzenposition bei den Preisen am Immobilienmarkt. Laut vielen Expert:innen sind die Rückgänge in den vergangenen Quartalen weniger als drastischer Einbruch zu sehen, sondern vielmehr als eine vorübergehende Marktanpassung, die den Weg für zukünftige Preisanstiege ebnen könnte. Generell wird davon ausgegangen, dass die Preise mittelfristig wieder steigen könnten, insbesondere in wirtschaftsstarken Regionen wie München. Dazu tragen die anhaltend hohe Nachfrage und das begrenzte Angebot bei. Für Käufer:innen ist das Finanzierungsumfeld mit Bauzinsen zwischen 3,4 und 3,6 Prozent und einer Inflationsrate von +2,3 Prozent im Januar derzeit günstig. Das lässt die Bereitschaft zu Investitionen und die Immobilienpreise steigen.

Die Marktentwicklungen hängen allerdings von zahlreichen Faktoren wie der aktuellen Zinspolitik, wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und geopolitischen Einflüssen ab. Wer nicht auf einen zeitnahen Verkauf angewiesen ist, könnte von einer strategischen Warteposition und einer kommenden besseren Marktlage profitieren. Allerdings erwartet mehr als die Hälfte der Expert:innen von Interhyp einen mittel- bis langfristigen Anstieg der Bauzinsen auf bis zu vier Prozent, der die Kaufbereitschaft wiederum mindern könnte. Um die individuelle Situation am besten einschätzen zu können, sollten Verkäufer:innen die Marktlage genau beobachten und sich professionell beraten lassen.