Mit diesen Kosten müssen Sie beim Immobilienverkauf rechnen
Welche Kosten fallen beim Immobilienverkauf an?
Bis ein Haus oder eine Wohnung verkauft ist, sind einige Schritte erforderlich – die teilweise auch Kosten mit sich bringen. Insgesamt summieren sich die Kaufnebenkosten beim Hausverkauf auf 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Folgende Posten sind darin enthalten:
Dokumente und Gutachten
Courtage für Makler:in
Schönheitsreparaturen
Kosten für die Vermarktung
Nebenkosten für die Abwicklung des Immobilienverkaufs
Steuern
Kosten für notwendige Dokumente und Gutachten
Bevor Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung auf den Markt bringen, sollten Sie sich alle nötigen Dokumente besorgen. Das sind die ersten Kosten beim Immobilienverkauf, die auf die Verkäufer:innen zukommen.
Wertgutachten
Bei diesem Gutachten ermitteln Expert:innen den aktuellen Wert Ihrer Immobilie, den Sie als Verkaufspreis angeben können. Bei Makler:innen gehört die Wertermittlung bereits zum Leistungspaket dazu, das mit der Maklercourtage abgegolten ist. Ohne Makler:in kostet ein Vollgutachtenbis zu 1,5 Prozent des Immobilienwertes. Ein Kurzgutachten kostet dagegen nur etwa 500 Euro. Es beinhaltet zwar weniger Punkte, kann für einen Privatverkauf jedoch ausreichend sein.
Energieausweis
Zu den unumgänglichen Kosten beim Immobilienverkauf gehört der Energieausweis. Bei einem verbrauchsorientierten Energieausweis liegt der Preisbei etwa 50 bis 150 Euro. Ein bedarfsorientierter Energieausweis, für den eine Datenaufnahme vor Ort nötig ist, kostet dagegen zwischen 300 und 600 Euro. Ein Bedarfsausweis ist aber lediglich vorgeschrieben, wenn keine Verbrauchsdaten aus drei Jahren vorliegen. Neben Neubauten betrifft das auch Gebäude, deren Fassade nachträglich gedämmt wurde, und alte, unsanierte Häuser mit bis zu vier Wohneinheiten.
Grundbuchauszug & Liegenschaftskataster
Für einen Immobilienverkauf benötigen Sie einen aktuellen und beglaubigten Grundbuchauszug. Damit können Sie potenziellen Käufer:innen bescheinigen, dass Ihr Grundstück frei von Lasten ist. Einen beglaubigten Grundbuchauszug erhalten Sie für etwa 20 Euro im Grundbuchamt Ihres Amtsgerichts. Ebenfalls nötig ist in der Regel ein Auszug aus dem Liegenschaftskataster, auf dem die Grundstücke und Gebäude eines Gebiets dargestellt sind. Für einen unbeglaubigten Auszug fallen etwa 15 bis 30 Euro an.
Wie hoch ist die Maklerprovision?
Zu den Kosten beim Wohnungs- oder Hausverkauf gehört die Maklercourtage – falls Sie eine Maklerin oder einen Makler engagieren. In dem Fall wird Ihnen die gesamte Arbeit des Immobilienverkaufs abgenommen, wodurch Sie viel Zeit und Nerven sparen. Zu den Leistungen von Makler:innen zählen u. a. die Immobilienbewertung, die Vermarktung sowie die Durchführung von Besichtigungsterminen und Verkaufsverhandlungen.
Sämtliche Leistungen sind mit der Maklerprovision abgegolten. Je nach Bundesland und Region kann sie unterschiedlich hoch ausfallen. In der Regel liegt die Courtage zwischen drei und sieben Prozent des Verkaufspreises. Die Provision wird nur fällig, wenn der Makler oder die Maklerin die Immobilie erfolgreich verkauft.
Kosten für die Vermarktung
Möchten Sie den Verkauf ohne Makler:in wagen, müssen Sie die Vermarktung Ihrer Immobilie allein übernehmen. Hierbei sollten Sie mit Kosten von bis zu tausend Euro rechnen, die Sie für professionelle Fotos, Anzeigenschaltungen, Exposé etc. benötigen.
Bei leer stehenden Objekten gibt es die Option des Home Stagings. Dabei werden Räume professionell hergerichtet, um Kaufinteressent:innen einen besseren Eindruck zu vermitteln, wie die Immobilie als eingerichtetes Zuhause aussehen kann. Oft wird ein Objekt so schneller und zu einem höheren Preis verkauft. Ist das Home Staging bei vielen Makler:innen inklusive, müssen Sie es im Alleingang selbst zahlen. Die bloße Beratung kostet etwa 300 Euro, für das Komplettpaket inklusive Umsetzung sollten Sie etwa mit drei Prozent des Verkaufspreises rechnen.
Nebenkosten für die Abwicklung des Immobilienverkaufs
Einen erheblichen Anteil der Immobilienverkaufskosten machen Gebühren aus, die bei der Verkaufsabwicklung selbst entstehen. Von der Unterzeichnung des Kaufvertrages bis zur Eintragung des Eigentümerwechsels ins Grundbuch sind Nebenkosten miteinzurechnen, die zum großen Teil allerdings die Käufer:innen tragen.
Vorfälligkeitsentschädigung
Wenn Sie den Kredit, den Sie einmal für den Kauf Ihrer Immobilie aufgenommen haben, mit dem Verkauf vorzeitig zurückzahlen, verlangt Ihre Bank einen Schadensersatz für den Gewinnausfall: die Vorfälligkeitsentschädigung. Wie hoch diese ausfällt, hängt von der Restlaufzeit des Kredits, dem Nominal- und Wiederanlagezins ab. In der Regel müssen Sie hier mit mehreren Tausend Euro rechnen.
Notar- und Grundbuchkosten
Notar:innen sind für den Immobilienverkauf unablässig und übernehmen eine Vielzahl von Aufgaben, die bei der Vertragsabwicklung nötig sind. Die Notarkosten betragen bis zu zwei Prozent des Kaufpreises und werden in der Regel von den Käufer:innen übernommen.
Die Arbeiten, die die Grundschuld betreffen, richten sich nach der Höhe der Grundschuld. Kostenpflichtig sind z. B. die Eintragung und Löschung von Grundschulden, was der oder die Verkäufer:in zahlen muss.
Die Notarkosten sind dabei nicht verhandelbar, sondern gesetzlich vorgeschrieben. Sie können die Kosten im § 34 Absatz 3 Anlage 2 des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG) einsehen. Je nach Schwere werden Notarkosten in verschiedenen Gebührensätzen erhoben. Um den richtigen Gebührensatz zu ermitteln, nutzen Sie den Gebührenrechner der Bundesnotarkammer.
Bei einer Immobilie mit einem Verkaufspreis von 250.000 Euro beträgt die einfache 1,0-Gebühr beispielsweise 535 Euro. Die Höhe der Grundschuld liegt bei 170.000 Euro, wobei eine einfache 1,0-Gebühr von 381 Euro berechnet wird. Anhand dessen errechnen sich die Notarkosten wie folgt:
Notartätigkeit | Gebührensatz | Kosten |
|---|---|---|
Beurkundung des Vertrages | 2,0 | 1.070 Euro |
Vollzugstätigkeiten | 0,5 | 267,50 Euro |
Betreuungstätigkeiten | 0,5 | 267,50 Euro |
Beurkundung der Grundschuld | 1,0 | 381 Euro |
Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch | 1,0 | 381 Euro (an das Grundbuchamt) |
Eintragung Eigentümerwechsel ins Grundbuch | 1,0 | 535 Euro (an das Grundbuchamt) |
Gesamtkosten netto | 2.902 Euro | |
Mehrwertsteuer | 19 % | 551,38 Euro |
Gesamtkosten brutto | 3.453,38 Euro |
Welche Steuern fallen beim Immobilienverkauf an?
Für den Verkauf Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses können gewisse Steuern anfallen. Der Staat gewährt aber bestimmte Fristen und Freibeträge, durch die Sie unter Umständen keine Steuern zahlen müssen.
Spekulationssteuer: Sie wird nur erhoben, wenn Sie Ihre Immobilie vermietet haben. Entscheidend ist dabei die Einhaltung der Spekulationsfrist.
Grunderwerbsteuer: Sie fällt für Käufer:innen an und beträgt je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises.
Erbschaftssteuer: Die Höhe richtet sich nach dem Immobilienwert und dem Verwandtschaftsgrad zu dem Erblasser oder der Erblasserin. Durch staatliche Freibeträge kann die Erbschaftssteuer gemindert werden oder wird überhaupt nicht fällig.
Gewerbe- und Umsatzsteuer: Sie fallen beim Verkauf von gewerblichen Immobilien an. Wenn Sie allerdings mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren erwerben und wieder verkaufen, zählt dies gesetzlich auch als gewerblicher Verkauf.
