So gestalten Sie ein aussagekräftiges Immobilien-Exposé

Diese Angaben zur Immobilie dürfen im Exposé nicht fehlen

Um Kaufinteressent:innen auf Ihre Immobilie aufmerksam zu machen, müssen Sie das zugehörige Exposé an geeigneten Stellen veröffentlichen. Eine Möglichkeit dafür sind Online-Immobilienplattformen. Zwar suchen dort sehr viele Personen nach Immobilien, allerdings gibt es auch eine entsprechend große Zahl von Inseraten. Deshalb gilt: Beschreiben Sie Ihr Verkaufsobjekt so genau wie möglich, damit Kaufwillige eine konkrete Vorstellung bekommen. Das erspart Ihnen unnötige Besichtigungstermine auf dem Weg zum Haus- oder Wohnungsverkauf. Zu den wichtigsten Angaben, die in jedem Immobilien-Exposé stehen müssen, gehören:

• Ort: Nennen Sie mindestens den Ortsnamen und gegebenenfalls den Stadtteil oder die Postleitzahl, idealerweise auch Straße und Hausnummer. Mit einer genauen Adresse können sich die Interessent:innen über einen Online-Kartendienst einen besseren Eindruck über die Lage machen, was den Immobilienverkauf beschleunigen kann.

• Gebäudetyp: Handelt es sich um ein Einfamilienhaus oder um einen Teil eines Zweifamilienhauses? Wurde es in Massiv- oder Fertigbauweise errichtet? Diese Informationen sind primär für die Beschreibung eines Hauses wichtig.

• Lage: Zur Lage einer Immobilie gehören viele Aspekte, wie Einkaufsmöglichkeiten, Verkehrsanbindung, Schulen und Ärzte. Wenn Ihr Haus in einer ruhigen Straße liegt, sollten Sie das unbedingt ins Exposé schreiben. Befindet sich das Objekt am Ortsrand, empfiehlt es sich, zusätzlich die Entfernung zum Stadtzentrum zu erwähnen.

• Grundriss: Neben der Gesamtfläche der Immobilie sind auch die Anzahl und Größen der Zimmer in Quadratmetern relevant. Ergänzen Sie Ihr Exposé unbedingt mit übersichtlichen Grundrissen und Fotos aller Räume.

• Baujahr: Das Baujahr eines Gebäudes ist meist eine der wichtigsten Einflussgrößen für dessen Wertbestimmung. Sollten Sie bereits ein Wertgutachten von Immobiliengutachter:innen eingeholt haben, sollten Sie dies unbedingt mit angeben.

• Grundstück: Nennen Sie die Grundstücksgröße und weisen Sie auf Besonderheiten in Optik oder Nutzungsmöglichkeiten hin. Ergänzen Sie dies mit entsprechenden Fotos.

• Ausstattung: Die Ausstattung einer Immobilie ist meist immer sehr individuell, daher sollten Sie möglichst alle Details aufzählen, um einen guten Überblick zu geben. Zu den wesentlichen Ausstattungsmerkmalen gehören z. B. die Art der Bodenbeläge, Küchenmöbel und -geräte, Badewanne, Kamin, Pool, Balkon oder Wintergarten.

• Heizungsart: Den Kaufinteressent:innen muss spätestens zum Besichtigungstermin ein gültiger Energieausweis vorgezeigt werden. Klären Sie in diesem Zusammenhang bereits im Exposé über die Heizung und den verwendeten Brennstoff auf.

• Renovierungen: Haben Sie in der Vergangenheit Renovierungen oder Modernisierungen vorgenommen, sollten Sie diese detailliert darstellen und das Jahr nennen, in dem sie ausgeführt wurden. Modernisierungen sind immer wertsteigernd und machen die Immobilie attraktiver für Kaufinteressierte.

• Bezugstermin / derzeitige Nutzung: Die potenziellen Käufer:innen müssen wissen, wann sie in die Wohnung oder das Haus einziehen können, da dieser Schritt mit hohem Planungsaufwand verbunden ist. Wenn die Immobilie vermietet ist, sollten Sie das unbedingt erwähnen.

• Verkaufspreis: Falls Ihr veranschlagter Preis einen Verhandlungsspielraum bietet, geben Sie dies an. Klären Sie die Interessent:innen auch über eventuelle Folgekosten und über die Gestaltung der Maklerprovision auf.

Ein detailliertes und informatives Immobilien-Exposé hilft dabei, den Verkauf Ihrer Immobilie zu beschleunigen und den bestmöglichen Preis zu erzielen.

Vermeiden Sie diese Fehler bei Ihrem Immobilien-Exposé

Natürlich möchten Sie Ihre Immobilie in einem guten Licht darstellen. Dennoch dürfen Sie keine falschen Angaben machen oder Mängel verschweigen.

Fehler 1: Mängel verschweigen

Es ist sehr wichtig, einen umfassenden Eindruck vom Gesamtzustand zu vermitteln. Verschweigen Sie daher keine eventuellen Schäden oder Baumängel der Immobilie. Dazu gehören beispielsweise ein undichtes Dach, Schimmelprobleme im Badezimmer oder ein feuchter Keller. Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 24. März 2006 dürfen Käufer:innen selbst bei geringen Mängeln vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn Verkäufer:innen diese verschwiegen haben. Daher sollten Sie auch keine Floskeln im Exposé oder im Kaufvertrag verwenden, die auf einen Mangel hindeuten können, wie z. B. „gekauft wie gesehen“ oder „gekauft, wie es steht und liegt“.

Fehler 2: Haftungsausschluss

Heutzutage wird auch noch gerne ein Haftungsausschluss ins Exposé geschrieben, in dem erklärt wird, dass Sie nicht für fehlerhafte oder irreführende Angaben im Exposé haften. Laut einem Urteil des Bundesgerichtshof vom 19. Januar 2018 gehören die Angaben im Exposé aber zu den öffentlichen Äußerungen der Immobilienverkäufer:innen und gelten somit als rechtlich bindend.

Aufbau und Sprache eines Immobilien-Exposés

Ein Immobilien-Exposé sollte durch eine ansprechend formulierte Überschrift die Neugier der Betrachter:innen wecken und die Vielzahl an Informationen ansprechend aufbereiten.

Überschrift

Wählen Sie eine kurze Überschrift, in der Sie das Besondere, das Einzigartige Ihrer Immobilie hervorheben. Denken Sie daran: Auf einer großen Inseratsplattform steht Ihr Objekt zwischen vielen anderen Anzeigen und kann zunächst nur mithilfe von Überschrift und Bild um Aufmerksamkeit kämpfen. Umso entscheidender ist ein gut gewählter Titel.

• Frisch renoviertes Raumwunder in grüner Idylle

• Zentrale Stadtvilla mit Tiefgarage

• Großzügige Doppelhaushälfte mit einzigartigem Ausblick

Sprache

Eine weitere Herausforderung besteht darin, den Beschreibungstext informativ und ansprechend zu gestalten. Vermeiden Sie übertriebene Adjektive und konzentrieren Sie sich darauf, relevante Informationen präzise zu vermitteln. Gleichzeitig sollte der Text leicht verständlich und gut lesbar sein, um das Interesse der Leser:innen zu halten. Eine klare und zugängliche Sprache kann Ihre Erfolgschancen erheblich verbessern.

Struktur

Ein Exposé sollte umfassende Informationen enthalten und gleichzeitig übersichtlich und klar strukturiert sein. Vermeiden Sie lange, unstrukturierte Beschreibungstexte, indem Sie Grunddaten tabellarisch oder stichpunktartig präsentieren. Gliedern Sie den Fließtext in sinnvolle Abschnitte, um die Lesbarkeit zu verbessern. Ergänzen Sie den Text mit übersichtlichen Zwischenüberschriften, um eine einfache Navigation durch das Dokument zu ermöglichen. Der gesamte schriftliche Inhalt des Exposés sollte idealerweise nicht mehr als zwei A4-Seiten umfassen, um die Leser:innen nicht zu überfordern und dennoch alle wesentlichen Informationen klar zu präsentieren.

Format

Das Format von Inseraten auf Online-Immobilienbörsen ist oft vorgegeben. Bei frei erstellten Exposés haben Sie dagegen die Flexibilität, das Format selbst zu wählen. Das A4-Format ist eine bewährte Wahl, da es sowohl digital, zum Beispiel als PDF-Datei, als auch im Druck gut verarbeitet werden kann.

Unabhängig vom Wert Ihrer Immobilie sollten Sie stets große Sorgfalt in die Gestaltung Ihres Exposés investieren, um einen erstklassigen ersten Eindruck zu hinterlassen. Ein gut gestaltetes Exposé, das ein hochwertiges Deckblatt mit einem repräsentativen Foto Ihrer Immobilie und deren wichtigste Eckdaten umfasst, kann entscheidend dazu beitragen, das Interesse potenzieller Käufer:innen zu wecken.

So gelingen die Immobilienfotos

Mit Texten und übersichtlichen Fakten können Sie Ihre Immobilie beschreiben. Eine wirklich überzeugende Vorstellung vermitteln aber nur ansprechende Immobilienfotos.

Tipp 1: Qualität ist Trumpf

Zeigen Sie nur die besten Seiten Ihrer Immobilie in ebenso hochwertigen Bildern. Außenaufnahmen sollten Sie nur bei Tageslicht und gutem Wetter anfertigen, die räumliche Wirkung der Zimmer können Sie mit einem Weitwinkelobjektiv optimal einfangen.

Verfügen Sie nicht über ausreichend Erfahrung in der Fotografie, kann ein professioneller Fotograf eine gute Investition sein. Das gilt insbesondere, wenn Ihre Immobilie einen höheren Wert hat. Viele Makler:innen bieten diese Leistung auch im Rahmen des Home Stagings an.

Hochwertige Fotos sind ein gutes Mittel, um das Interesse von potenziellen Käufer:innen zu wecken.

Tipp 2: Neutralität ja, Persönlichkeit nein

Möbel, Teppiche und in gewissem Rahmen auch Pflanzen helfen dabei, den wohnlichen Charakter auf Bildern darzustellen. Verzichten Sie auf persönliche Gegenstände, wie große Familienfotos an den Wänden oder herumliegende Kleidung. Halten Sie die Räume ordentlich, um einen guten Eindruck zu hinterlassen.

Tipp 3: Ein Video als virtueller Rundgang

Ein Video kann Ihre Immobilie auf besonders ansprechende Weise präsentieren, indem es potenziellen Käufer:innen ermöglicht, sich realistisch durch die Räume zu bewegen. Das ist besonders für Fernkäufer:innen oder zur ersten Orientierung vor einer Besichtigung nützlich. Die Qualität ist dabei entscheidend: Verwenden Sie hochwertige Kameratechnologie und sorgen Sie für gute Beleuchtung. Gleichmäßige Kamerafahrten und flüssige Übergänge zwischen den Räumen verbessern den Eindruck.

Was kostet ein Exposé für Ihre Immobilie?

Wenn ein Maklerbüro das Exposé erstellt und die Anzeigenschaltung übernimmt, entstehen in der Regel keine zusätzlichen Kosten für Sie. Die Bezahlung des Maklers oder der Maklerin erfolgt in diesem Fall über die Verkaufsprovision. Erstellen und verbreiten Sie das Exposé eigenständig, müssen Sie Kosten für die Erstellung, z. B. durch einen Fotografen, sowie für das Schalten der Anzeige einplanen. Zusätzlich können Aufpreise für eine gute Platzierung auf Immobilienportalen anfallen, um eine größere Reichweite zu erzielen.