Darauf müssen Sie achten, wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen

Mehrfamilienhaus verkaufen oder behalten?

In den vergangenen Jahren war eine regelrechte Hysterie um Immobilien als Kapitalanlage entstanden. Seit der Finanzkrise hatten Kapitalanleger:innen Immobilien als sichere Investition entdeckt. Dementsprechend sind die Verkaufspreise für Immobilien rasant angestiegen. Auch die Corona-Pandemie konnte diesen Trend nicht aufhalten. Allerdings kam es etwa ab dem dritten Quartal 2022 marktübergreifend zu Preisrückgängen. Grund dafür sind in erster Linie die sprunghaft gestiegene Inflation und die Erhöhung der Bauzinsen. Dadurch ist das Finanzierungsumfeld für Käufer:innen schwieriger geworden.

Die Entscheidung, ob Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen sollten, hängt in jedem Fall von Ihrer persönlichen Situation ab. Wenn Sie selbst in Ihrem Mietshaus wohnen, müssen Sie einige Punkte beachten, damit sich ein Verkauf nicht nachteilig für Sie entwickelt.

Nach dem Verkauf wohnen bleiben

Die neue Eigentümer:innen haben zum Beispiel das Recht, die einzelnen Wohnungen eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen aufzusplitten und zu verkaufen. Dann müssten Sie einen Teil Ihres ehemaligen Eigentums wieder zurückkaufen, um Ihren Wohnplatz zu behalten.

Findet keine Umwandlung in Eigentumswohnungen statt und Sie mieten die Wohnung, könnte die Person, die Ihre Immobilie gekauft hat, Ihnen wiederum wegen Eigenbedarfs kündigen. Eine entsprechende Klausel, die dies ausschließt, kann in den Vertrag eingebaut werden. Solche Regelungen sind immer individuell. In der Praxis erhalten Verkäufer:innen häufig die Möglichkeit, auch nach dem Verkauf eines Mehrparteienhauses wohnen zu bleiben.

Vorbereitung des Verkaufs

Entscheiden Sie sich dazu, Ihr Mehrfamilienhaus zu verkaufen, sollten Sie vor allem die richtigen Kaufinteressent:innen ansprechen. Auch ist es wichtig, rechtzeitig alle relevanten Unterlagen zu sammeln.

Kaufinteressent:innen ermitteln

Mehrfamilienhäuser sind für die meisten Privatpersonen nicht erschwinglich. Durch die hohen Verkaufspreise kommt nur ein kleiner Kreis von Interessent:innen in Betracht. Aufgrund der aktuellen Marktlage besteht dieser vor allem aus vermögenden Kapitalanleger:innen, die Immobilien als sichere Anlageklasse nutzen, und Immobilienfonds, die sich generell durch die Mieteinnahmen von Mehrfamilienhäuser finanzieren.Damit diese Interessent:innen auf Ihr Mehrfamilienhaus aufmerksam werden, genügt es in der Regel, Ihre Immobilie in den üblichen Verkaufsportalen zu inserieren. Auch Kaptialanleger:innen und Immobilienfonds nutzen diese Medien zur Suche nach neuen Investitionen.

Unterlagen vorbereiten

Um einen guten Preis zu erzielen, sollten Sie sich gründlich auf den Verkauf vorbereiten. Sammeln Sie alle nötigen Unterlagen und lassen Sie sich ausführlich von einem Makler oder einer Maklerin zu Ihren Möglichkeiten beraten. Diese Unterlagen benötigen Sie für einen Immobilienverkauf:

• Bauzeichnungen (z. B. Grundrisse)

• Berechnung der Wohn- und Nutzfläche

• Mietverträge inkl. Angaben zur letzten Mieterhöhung

• Nebenkostenabrechnung inkl. Nachweis über Instandhaltungsrücklagen (vorzugsweise der letzten drei Jahre)

• Versicherungsnachweise

• Grundbuchauszug

• Lageplan

• Energieausweis

• Fotos der Immobilie

• Eventuelle Sondervertragsdaten (z. B. Wartungsverträge, Antennenverträge usw.)

So wird der Wert Ihres Mehrfamilienhauses ermittelt

Um herauszufinden, welchen Verkaufspreis Sie für Ihr Mehrfamilien- bzw. Mietshaus veranschlagen können, sollten Sie zuerst eine Renditekalkulation aus der Sicht von potenziellen Käufer:innen machen. Entscheidend sind Ihre derzeitigen Mieteinnahmen und der Quadratmeterpreis von ähnlichen Wohnungen in der näheren Umgebung. Zudem müssen die Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt werden. Immobilienmakler:innen können Sie bei der Immobilienbewertung und der Kalkulation unterstützen und den richtigen Marktwert Ihres Mehrfamilienhauses ermitteln.

Kapitalanleger:innen achten ebenso auf die Mieterstruktur. Wenn Wohnungen bald frei werden könnten, zum Beispiel aufgrund des Alters von manchen Mieter:innen, birgt das die Chance auf eine Mieterhöhung. Je mehr Rendite die Käufer:innen erwarten können, desto höher können Sie den Preis ansetzen, wenn Sie eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen. Nachteilig können sich aber Rechtsstreitigkeiten mit Ihren Mieter:innen auswirken. Wenn zum Beispiel einzelne Parteien die Miete gesenkt haben, kann das für Kapitalanleger:innen ein Hinweis darauf sein, dass mit Ihrem Mietshaus etwas nicht stimmt.

Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen

Statt des kompletten Mehrfamilienhauses die darinliegenden Wohnungen einzeln zu verkaufen, geht zwar mit mehr Aufwand einher, verschafft Ihnen allerdings oft auch einen höheren Gewinn. Die höhere Komplexität geht vor allem mit folgenden Punkten einher:

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Eine Aufteilung ist möglich, wenn jede Wohnung in sich abgeschlossen ist und über einen separaten Zugang verfügt. Das ist bei normalen Mietshäusern längst üblich. Als Beweis benötigen Sie aber die sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung von Ihrer zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Mit dieser können Sie die Teilungserklärung Ihres Mehrfamilienhauses beim Grundbuchamt beantragen.

Mieterrechte

Wollen Sie die einzelnen aufgeteilten Wohnungen aus Ihrem Mehrfamilienhaus verkaufen, genießen Ihre Mieter:innen zunächst das Vorkaufsrecht. Dabei dürfen sie laut § 577 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) die bewohnte Wohnung zu denselben Konditionen kaufen, die Sie bereits per Kaufvertrag mit dem oder der ursprünglichen Erstkäufer:in ausgemacht haben. Sie haben zudem die Pflicht, die Mieter:innen über Ihr Vorkaufsrecht und den Inhalt des Kaufvertrags zu informieren.

Was müssen Sie steuerrechtlich beachten?

Wenn Sie ein Mietshaus verkaufen, müssen Sie Steuern auf den Verkaufserlös zahlen, wenn Sie sich innerhalb der Spekulationsfrist befinden. Das ist bei fremdgenutzten Immobilien der Fall, wenn zwischen dem Kauf Ihres Mehrfamilienhauses und dem Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Daraus folgt die Verpflichtung, den Verkauf in der Steuererklärung als privates Veräußerungsgeschäft anzugeben und eine Spekulationssteuer zu zahlen. Wie hoch diese ausfällt, hängt von mehreren Faktoren ab. Dazu zählen etwa

• der Wertzuwachs des Mehrfamilienhauses,

• Ihr persönlicher Einkommensteuersatz,

• ob die Immobilie vermietet ist und

• frühere Abschreibungen.

Sollten Sie einen Profi mit dem Verkauf beauftragen?

Grundsätzlich ist es möglich, ein Mehrfamilienhaus bzw. ein Mietshaus privat zu verkaufen. Was allerdings zu beachten ist: Der Verkauf eines solchen Objekts ist eine komplexe Angelegenheit. Als Käufer:in kommen eigentlich nur Kapitalanleger:innen und Immobilienfonds in Betracht. Diese haben langjährige Erfahrungen im Kaufen von Immobilien und wissen genau, wie sie den Verkaufspreis weiter drücken können.

Damit Sie bei den Verkaufsverhandlungen nicht benachteiligt werden, sollten Sie sich einen erfahrenen Makler bzw. eine Maklerin ins Boot holen. Dank ihrer Kenntnisse des Immobilienmarkts können sie seriöse Anleger ausmachen und Ihnen auch die komplizierten Arbeiten im Zuge des Immobilienverkaufs abnehmen.

Makler:innen können schwierige Verkaufsverhandlungen für Sie übernehmen.

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