Hausverkauf bei Scheidung: So gehen Sie vor

Wem steht die Immobilie bei einer Scheidung zu?

Wird eine Ehe geschieden, stellt sich früher oder später die Frage, was mit der gemeinsamen Immobilie passiert. Dafür müssen zunächst die Eigentumsverhältnisse geklärt werden. Entscheidend ist nicht, wer wie viel finanziert hat, sondern wer im Grundbuch steht. Ist es nur eine:r der Eheleute, ist der Eigentumsanspruch klar: Er oder sie behält die Immobilie und muss, wenn nicht anders in einem Ehevertrag geregelt, die andere Partei finanziell dafür entschädigen. Sind dagegen beide als Eigentümer:in eingetragen, haben auch beide Anspruch auf die Immobilie. In dem Fall muss eine gemeinsame Lösung gefunden werden, da es sonst zur Teilungsversteigerung kommt.

Ist der Verkauf der Ehewohnung die sinnvollste Lösung?

Ob der Wohnungs- oder Hausverkauf nach der Scheidung sinnvoll ist, hängt von der Gesamtsituation ab. Für viele ist es eine emotionale Herausforderung, zu entscheiden, was die beste Lösung für beide Parteien ist. Dabei ist es hilfreich, sich so weit es geht von Vergangenem zu lösen und sich stattdessen auf die wirtschaftlichen Faktoren sowie zukünftige Bedürfnisse zu fokussieren. Diese Gründe sprechen häufig für den Hausverkauf nach einer Trennung:

• Einfache Abwicklung: Das gemeinsame Haus zu verkaufen und den Erlös zu teilen, ist oft die einfachste, schnellste und gerechteste Lösung.

• Finanzielle Lage: Sind beide Eigentümer:innen, kann eine Partei die andere auszahlen, um die Immobilie allein zu behalten. Für die Ausgleichzahlungen sowie die laufenden Nebenkosten ist jedoch in der Regel eine hohe Summe fällig, die eine Person allein oft nicht stemmen kann.

• Wirtschaftliche Entflechtung der Eheleute: Es ist selten sinnvoll, eine gemeinsame geschäftliche Beziehung einzugehen, da das Konfliktpotenzial bei Geschiedenen oft erhöht ist. Die gemeinsame Erhaltung oder Vermietung des Hauses würde jedoch regelmäßige Begegnungen unvermeidbar machen.

• Veränderte Lebensumstände: Oft ist ein Neuanfang in einer anderen Wohnung attraktiver. Für viele Geschiedene wird die alte, gemeinsame Ehewohnung auch zu groß, vor allem wenn die Kinder bereits ausgezogen sind.

Wie wird der Wert der gemeinsamen Immobilie ermittelt?

Der Verkehrswert hat oft einen großen Einfluss auf die Entscheidung für oder gegen den Hausverkauf bei der Scheidung. Doch verlassen Sie sich nicht auf Schätzungen von Bekannten, Nachbarn oder anderen Laien. Eine professionelle, kostenlose Online-Immobilienbewertung gibt es zum Beispiel von Aroundhome. Bei konfliktbeladenen Trennungen sollten Sie zudem eine unabhängige Begutachtung beauftragen, die beide persönlich vor Ort begleiten. So vermeiden Sie, dass das Ergebnis des Gutachtens am Ende von einer Seite infrage gestellt wird.

Ist gerade ein guter Zeitpunkt für den Verkauf?

Nach über zehn Jahren sehr guter Bedingungen für einen Immobilienverkauf sind die Preise am Markt seit einigen Monaten rückläufig. Aufgrund der hohen Inflation und der Zinswende der Europäischen Zentralbank (EZB) ist die Finanzierung für Käufer:innen schwieriger geworden. Dadurch dauert es häufig länger, solvente Interessent:innen zu finden und es stellt sich die Frage, ob sich ein Immobilienverkauf 2024 lohnt? Dennoch bedeutet der Leerstand einer Immobilie in der Regel einen Wertverfall und auch eine Vermietung rentiert sich oft nicht, da sie mit regelmäßigen Kosten und Zeitaufwand verbunden ist. Bei Scheidungen ist ein Hausverkauf daher häufig immer noch die beste Option.

So unterstützen Makler:innen Sie beim Hausverkauf

Damit Sie Ihr Haus trotz der angespannten Situation auf dem Immobilienmarkt schnell und zum bestmöglichen Preis verkaufen, ist es ratsam, ein Maklerbüro zu beauftragen. Der große Vorteil für den Hausverkauf bei einer Scheidung ist, dass beide Parteien entlastet werden, da sich der Makler oder die Maklerin um den gesamten Prozess kümmert und auch die Kommunikation zwischen den Eheleuten übernehmen kann.

Nach dem Verkauf – Was geschieht mit dem Erlös?

Nach dem Verkauf wird der Gewinn aufgeteilt oder mit offenen Schulden verrechnet. Die auf dem Haus lastenden Kredite werden aus dem Verkaufserlös zurückgeführt und unter Umständen handeln Sie mit der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung aus. Der restliche Erlös wird gleichberechtigt unter den Eheleuten aufgeteilt. Dabei ist unerheblich, wer wann wie viel Vermögen in die Kredittilgung gesteckt hat. Selbst wenn nur eine Person den Kredit abgezahlt hat, geht der Erlös zu gleichen Teilen an beide Parteien. Es sind allerdings Ausgleichszahlungen möglich, um die finanziellen Diskrepanzen der Geschiedenen zu berücksichtigen. Beim Zugewinnausgleich werden die Anfangsvermögen der Eheleute mit den Endvermögen verglichen. Wer während der Ehe mehr Vermögen hinzugewonnen hat, muss nach der Scheidung die Hälfte des Zugewinns an die andere Partei abgeben.

Zur Ermittlung des Zugewinns muss die Immobilie bewertet werden.

Vorfälligkeitsentschädigung

Möchten Sie ein Haus verkaufen, das noch mit einem Kredit belastet ist, kann die Bank unter Umständen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Damit erhalten Kreditnehmer:innen die Möglichkeit, den Kreditvertrag vorzeitig zu beenden, müssen dafür aber den Ausfallschaden für die Bank begleichen.

Welche Alternativen zum Verkauf gibt es?

Wenn ein einvernehmlicher Hausverkauf nach der Scheidung aus persönlichen oder wirtschaftlichen Gründen nicht zustande kommt, gibt es folgende Alternativen:

Das Haus vermieten

Eine Möglichkeit ist die Vermietung des gemeinsamen Hauses. Dabei werden sowohl Mieteinnahmen als auch anfallende Kosten für Instandhaltung oder Abzahlung unter dem geschiedenen Ehepaar aufgeteilt. Diese Lösung ist vor allem sinnvoll, wenn bei sofortigem Verkauf ein hoher Verlust zu erwarten wäre.

Die Immobilie räumlich aufteilen

Wenn sich die geschiedenen Eheleute weiterhin gut verstehen, es wenig Konfliktpotenzial gibt oder gemeinsame Kinder zu versorgen sind, muss keine:r die Immobilie aufgeben. Gerade bei einem größeren Haus kann stattdessen eine räumliche Aufteilung der Wohnfläche in Betracht gezogen werden. So könnte zum Beispiel jede Partei eine Etage als separate Eigentumswohnung nutzen.

Diese Lösung kann aufwendig sein: Die Teilung muss oft mit Architekt:innen oder Gutachter:innen durchgeführt werden und die neuen Eigentumsverhältnisse müssen notariell beurkundet werden.

Teilungsversteigerung

Kommt es nach der Scheidung zu keiner Einigung, ist die Teilungsversteigerung die letzte Möglichkeit. Dabei handelt es sich um eine Zwangsversteigerung, bei der die Immobilie öffentlich versteigert wird. Dafür bewertet eine sachverständige Person das Haus und legt einen Preis für das niedrigste Gebot fest. So werden die Eigentumsverhältnisse notfalls auch gegen den Willen der unnachgiebigen Partei geregelt.

Makler:innen für Ihren Immobilienverkauf finden

Der Hausverkauf nach einer Scheidung ist häufig ein konfliktbehaftetes Unterfangen. Ein Immobilienmaklerbüro kann Sie in dieser schwierigen Zeit unterstützen. Es übernimmt alle wichtigen Aufgaben rund um den Verkaufsprozess, vermitteln als neutrale Instanz zwischen den Eheleuten und kann den bestmöglichen Verkaufspreis erzielen. Wir helfen Ihnen, den passenden Makler oder die passende Maklerin für Ihren Neustart zu finden. Füllen Sie einfach unser Online-Formular aus und Sie erhalten Angebote von Makler:innen aus Ihrer Region.