Spekulationssteuer – Wann sie fällig wird und wie Sie sie umgehen können

Was ist die Spekulationssteuer?

Die Spekulationssteuer wird auf die Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften erhoben. Damit ist sie die Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn. Die Verkaufsgegenstände können Wertgegenstände oder auch Immobilien sein. Die Spekulationssteuer wird im § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) geregelt.

Wie hoch ist aktuell die Spekulationssteuer?

Je nach Höhe des Einkommens kann der Steuersatz zwischen 14 und 45 Prozent liegen. Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nicht pauschal nach dem Verkaufspreis, sondern hängt vom erzielten Gewinn und Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz ab.

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Wann ist eine Spekulationssteuer zu zahlen?

Die Spekulationssteuer fällt an, wenn eine Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren mit Gewinn verkauft wird. Die Frist startet ab dem Kaufdatum. Maßgeblich ist der notarielle Kauf- und Verkaufsvertrag.

Spekulationssteuer bei Eigennutzung der Immobilie

Für selbst genutzte Immobilien zahlen Sie keine Spekulationssteuer, solange die Spekulationsfrist von drei Jahren eingehalten wird. Haben Sie also im Jahr des Immobilienverkaufs und in den beiden Jahren davor in dem Haus oder in der Wohnung gewohnt, fällt für die Immobilie keine Spekulationssteuer an. Dabei reicht es auch aus, wenn Sie die Immobilie nur als Zweitwohnung oder als Ferienwohnung nutzen - sofern sie nicht zur Vermietung bestimmt ist.

Spekulationssteuer bei Fremdnutzung der Immobilie

Die Spekulationsfrist für Immobilien ohne Eigennutzung liegt bei zehn Jahren. Das ist der Fall, wenn Sie das Haus oder die Wohnung vermieten. Liegt der Ankauf mehr als zehn Jahre zurück, müssen Sie dementsprechend keine Spekulationssteuer bei einem Wohnungs- oder Hausverkauf zahlen.

Wann fallen keine Spekulationssteuern an?

In diesen Fällen muss keine Spekulationssteuer bezahlt werden:

• Die Immobilie wurde selbst genutzt (mindestens im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren).

• Die Spekulationsfrist von zehn Jahren wurde eingehalten.

• Die Immobilie wurde vererbt, und der Erbe behält die Besitzdauer des Erblassers bei.

• Die Immobilie wurde Ihrem Kind, welches Anspruch auf Kindergeld oder einen Freibetrag nach § 32 Abs. 6 EStG hat, unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen. Im Gegensatz dazu zählt die Überlassung Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung an andere Familienangehörige nicht unter die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nach § 23 EStG.

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Spekulationssteuer für die Immobilie berechnen

Auch wenn der Verkehrswert Ihrer Immobilie als Orientierung für den Verkaufspreis dient, spielt er bei der Berechnung der Spekulationssteuer keine direkte Rolle. Entscheidend ist stattdessen der Verkaufsgewinn der Immobilie. Um diesen zu ermitteln, müssen Sie den Anschaffungswert und die Werbungskosten von dem erzielten Verkaufspreis abziehen. Die Werbungskosten müssen zum Nutzen des Verkaufs entstanden sein. Folgende Kosten zählen dazu:

• Verkaufsinserate

• Maklergebühr

• Notarkosten

• Vorfälligkeitsentschädigung für das Kreditinstitut

• Grunderwerbsteuer und Kosten für den Grundbucheintrag

• Renovierungskosten für die Verkaufsvorbereitung

• Fahrt- und Telefonkosten

Beachten Sie auch, dass bereits genommene Abschreibungen für die Immobilie dem Anschaffungswert zugerechnet werden müssen. Das gilt allerdings nur für den vermieteten Anteil des Hauses.

Wenn Sie Ihre Immobilie anteilig selbst nutzen, etwa im Fall einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, dann müssen Sie den selbst genutzten Anteil von Ihrem Verkaufsgewinn abziehen. Davon ausgenommen ist allerdings ein beruflich genutztes Arbeitszimmer, das Sie während der Nutzungszeit steuerlich geltend gemacht haben. Für dieses Arbeitszimmer müssen Sie anteilig die Spekulationssteuer zahlen.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer? Beispiel

Wie sich die Spekulationssteuer berechnet, zeigt Ihnen folgendes Beispiel:

Wie kann ich die Spekulationssteuer vermeiden?

Teilnutzung

Wollen Sie eine Immobilie verkaufen, die Sie während der letzten drei Jahre zu einem gewissen Teil selbst genutzt haben, können Sie die Spekulationssteuer für diese Immobilie teilweise umgehen. In solchen Fällen muss sie nur anteilig gezahlt werden. Besitzen Sie beispielsweise ein Mehrfamilienhaus, das Sie zu 60 Prozent selbst nutzen und in dem Sie die übrigen 40 Prozent vermieten, gilt die Spekulationssteuer nur für den vermieteten Anteil des Hauses.

Schenkung und Erbschaft

Bei einer Erbschaft oder der Schenkung einer Immobilie übernehmen die neuen Eigentümer:innen sämtliche Rechte und Pflichten bezüglich der Immobilie. Das gilt auch für die Spekulationsfrist. Wenn Sie also die Immobilie oder das Grundstück verkaufen möchten, zählt das Kaufdatum der Voreigentümer:innen als Beginn der Spekulationsfrist. Wurde die Immobilie beispielsweise 2010 erworben, ist die Spekulationsfrist längst abgelaufen und Sie müssen keine Spekulationssteuer bei einer Schenkung zahlen. Gleiches gilt beim Erbe der Immobilie.

Verlust

Sollten Sie bei der Berechnung des Verkaufsgewinns einen Verlust feststellen, müssen Sie keine Spekulationssteuer zahlen. Sie wird nur auf einen Gewinn erhoben. Wenn Sie in demselben Kalenderjahr eine weitere Immobilie verkaufen und dabei einen Verkaufsgewinn erzielen, können Sie den Verlust durch die erste Immobilie verrechnen und dadurch Steuern sparen.

Können Sie Freibeträge nutzen?

Die Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften eines Kalenderjahres sind steuerfrei, solange sie weniger als 1.000 Euro betragen. Würden Sie also für eine Eigentumswohnung einen Verkaufsgewinn von 999 Euro erzielen und keine weiteren Gewinne für dieses Jahr realisieren, würde die Spekulationssteuer entfallen. Bei den meisten Immobilienverkäufen sind die Gewinne jedoch deutlich höher. Überschreiten sie den Freibetrag, entfällt er, und sämtliche Gewinne durch den Verkauf fallen unter die Spekulationssteuer.

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Welche Sonderfälle der Spekulationssteuer gibt es?

Scheidung

Bei einer Trennung oder Scheidung kommt es nicht selten vor, dass ein Ehegatte dem anderen seinen Anteil an der gemeinsamen Immobilie verkauft. Da es sich hierbei um einen Erwerb handelt, zählt das Verkaufsdatum für die Wohnhaushälfte als Beginn für die Spekulationsfrist. Sollten sich aber die ehemaligen Eheleute dazu entscheiden, das Haus nach der Scheidung zu verkaufen, zählt die Spekulationsfrist ab dem ursprünglichen Kaufdatum.

Drei-Objekt-Regel

Wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mindestens drei Grundstücke, Häuser oder Eigentumswohnungen verkaufen, zählt dies rechtlich als gewerblicher Immobilienhandel. Das heißt, neben der Spekulationssteuer müssen Sie noch weitere Steuern zahlen.

Ausnahme: Der Verkauf von mehreren Immobilien kann durch Umzüge oder berufliche Neuorientierungen nötig werden. Befinden Sie sich in so einer Situation, sollten Sie sich von Ihrem Steuerbüro beraten lassen.

Unbebautes Grundstück

Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH, Urt. v. 25.05.2011 - IX R 48/10) ist ein unbebautes Grundstück rechtlich gesehen nicht zur Eigennutzung bestimmt. Demnach gilt die zehnjährige Spekulationsfrist für unbebaute Grundstücke. Das ist auch der Fall, wenn Sie das Grundstück selbst nutzen, zum Beispiel als Garten.