Verkehrswert berechnen: Welchen Marktwert hat Ihre Immobilie?
Was ist der Verkehrswert?
Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, ist es wichtig, dass Sie im Voraus eine Ermittlung des Verkehrswerts von einem Gutachter oder Makler vornehmen lassen. Der Verkehrswert bezeichnet den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Marktpreis einer Immobilie. Durch ihn stellen Sie sicher, dass Sie als Verkäufer einen angemessenen Marktwert nennen können und schrecken Interessenten weder durch einen überhöhten Preis ab, noch verkaufen Sie das Objekt vorschnell unter seinem Wert.
Im § 194 des Baugesetzbuchs (BauGB) heißt es:
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Der Verkehrswert lässt sich mithilfe von drei verschiedenen Verfahren berechnen.
Wer berechnet den Verkehrswert?
Wird eine gerichtsfeste Immobilienbewertung (zum Beispiel im Falle einer Scheidung oder eines Erbstreits ) benötigt, sollte ein:e sachverständige Gutachter:in die Berechnungen durchführen. Planen Sie Ihr Haus zu verkaufen, eignet sich in der Regel auch die Bewertung durch eine:n Makler:in. Oft arbeiten Makler:innen auch mit erfahrenen Immobiliengutachter:innen zusammen oder können Ihnen einen empfehlen.
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Wie ermittelt man den Verkehrswert?
Auch wenn es sich bei dem Verkehrswert um eine Rechengröße handelt, darf diese nicht mechanisch ermittelt werden. Vielmehr müssen entsprechend der Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) die aktuellen Marktbedingungen in die Wertermittlung einfließen. Die Wertermittlungsverordnung regelt in Deutschland allgemeine Grundsätze für die Ermittlung von Verkehrswerten bei Immobilien. Die in der ImmoWertV geregelten Verfahren für die Wertermittlung sind folgende:
Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren leitet sich der Verkehrswert aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen anderer Grundstücke ab. Voraussetzung ist eine hinreichende Übereinstimmung mit dem zu vergleichenden Grundstück in den Punkten Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und Beschaffenheit. Gibt es ausreichend viele und aussagekräftige Referenzwerte, liefert das Verfahren sehr gute Ergebnisse.
Ertragswertverfahren
Bei der Wertermittlung per Ertragswertverfahren stehen die nachhaltig zu erzielenden Erträge im Vordergrund. Das Verfahren eignet sich insbesondere bei der Bewertung von Mietobjekten. Der Ertragswert entspricht dabei dem Barwert der zukünftigen Überschüsse aus Ertrag und Aufwand bzw. aus Einzahlungen und Auszahlungen. Dazu werden die Bewirtschaftungskosten genau untersucht: Sind zum Beispiel die Instandhaltungskosten sehr hoch oder liegt ein hohes Mietausfallwagnis vor, kann der Verkehrswert trotz guter Erträge niedrig ausfallen.
Sachwertverfahren
Diese Art der Wertermittlung wird meist bei nicht am Mietmarkt gehandelten Immobilien angewendet (zum Beispiel eigengenutzte Einfamilienhäuser). Hintergrund ist die Tatsache, dass sich der Wert dieser Immobilien nicht nach den zukünftig dauerhaft erzielbaren Reinerträgen, sondern nach den Kosten der Herstellung bzw. Wiederbeschaffung bemisst. Insofern ermittelt das Sachwertverfahren zunächst, welche Kosten bei einem Neubau des zu bewertenden Objekts entstehen würden. Anschließend wird die Abnutzung bewertet und abgezogen. Auch wenn es dabei nicht um die tatsächliche Wiederherstellung des ursprünglichen Objektzustands geht, orientiert sich die Methode in erster Linie an den Herstellungskosten und in zweiter Linie – durch Einführung von Marktanpassungsfaktoren – an den real am Markt gehandelten Immobilienpreisen.
Beispielrechnung
Faktor | Preis | Anmerkungen |
|---|---|---|
Bodenrichtwert (pro m²) | 200 Euro | |
Grundstücksfläche | 500 m² | |
Bodenwert | 100.000 Euro | Ergebnis aus Bodenrichtwert x Grundstücksfläche |
Regelherstellungskosten pro Flächeneinheit | 1.200 Euro | (je nach Gebäudeart, Baujahr, Ausstattung unterschiedlich) |
Bruttogrundfläche | 240 m² | |
Gebäudeherstellungskosten | 288.000 Euro | Ergebnis aus Regelherstellungskosten pro Flächeneinheit x Bruttogrundfläche |
Alterswertminderung | -28.000 Euro | Summe linearer Abschreibungen |
Gebäudesachwert | 260.000 Euro | |
vorläufiger Sachwert | 360.000 Euro | Summe aus Bodenwert + Gebäudesachwert |
Marktanpassungsfaktor | 0,9 | |
Sachwert (Verkehrswert) | 324.000 Euro | Ergebnis aus Bodenwert + Gebäudesachwert x Marktanpassungsfaktor |
Kriterien für die Immobilienbewertung
Bei der Untersuchung der Immobilie vor Ort spielen werterhöhende und wertmindernde Eigenschaften der Immobilie eine Rolle. Faktoren, die dabei in die Ermittlung des Werts einfließen, sind beispielsweise:
Lage
Grundstücksgröße
Zustand
Ausstattung
Besonderheiten
Baujahr
Grundrisskonzeption
Energieeffizienz
Monatliche Nebenkosten
So bereiten Sie sich auf die Verkehrswertbestimmung vor
Unabhängig von der objektindividuellen Bestandsaufnahme und der Bewertung von Einzelmerkmalen benötigen Sie für die Verkehrswertermittlung in der Regel folgende Unterlagen:
Grundrisse, Schnitte, Baupläne
Lageplan und Flurkarte
Baubeschreibung, Wohnflächenberechnung
Bei Wohnungseigentum zusätzlich:
Teilungserklärung
Wirtschaftsplan/Wohngeldabrechnung
Protokoll der letzten drei Eigentümerversammlungen
Bei Ertragsobjekten zusätzlich:
Mietaufstellungen, Mietverträge
Bewirtschaftungskosten
Zur Bewertung von Rechten und Lasten zusätzlich:
notarielle Urkunden
Eintragungen (Wohnrechte, Wegerechte etc.)
Makler:innen für Ihren Immobilienverkauf finden
Eine Immobilie zu veräußern, erfordert weitreichende Kenntnisse über die aktuelle Marktlage und die bürokratischen Erfordernisse. Bei allen Aufgaben rund um den Immobilienverkauf können professionelle Makler:innen Sie mit Ihrer Erfahrung bestmöglich unterstützen.
