Darauf müssen Sie achten, wenn Sie eine Wohnung vermieten

Wann lohnt es sich, eine Wohnung zu vermieten?

Wer eine Eigentumswohnung vermieten will, sollte zum einen den benötigten Aufwand und die Nebenkosten nicht unterschätzen. Zum anderen muss das Verhältnis von Kaufpreis und Miete stimmen, damit sich die vermietete Wohnung als Kapitalanlage lohnt. Das heißt: Ihre Investitionen in Form von Kaufpreis und nötiger Renovierungsmaßnahmen stehen Ihrem Gewinn aus Mieteinnahmen und möglichen Wertsteigerungen gegenüber. Der Wert, der Kaufpreis und Miete ins Verhältnis setzt, wird Vervielfältiger oder auch Kaufpreisfaktor genannt. Mit diesem Wert können Sie für die erste Orientierung die Rentabilität der Vermietung ermitteln. Auch eine Immobilienbewertung kann sinnvoll zur Bestimmung des Wertes sein.

Häufige Gründe für die Vermietung einer Wohnung

• Sie wollen die Wohnung später selbst als Alterswohnsitz nutzen und sie altersgerecht umbauen.

• Die Wohnung befindet sich weniger als zehn Jahre in Ihrem Besitz und Sie wollen die Spekulationssteuer beim Verkauf umgehen.

• Die Immobilienfinanzierung ist noch nicht abgezahlt und Sie wollen eine Vorfälligkeitsentschädigung umgehen.

• Sie wollen steuerliche Vorteile nutzen und die Anschaffungs- und Herstellungskosten als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

• Die Lage der Wohnung ist sehr gefragt, so dass ein Leerstand unwahrscheinlich ist und die Mieteinnahmen sich auch langfristig rentieren.

• Sie wissen gerade nichts mit einem so hohen Geldbetrag vom Verkauf anzufangen und haben lieber regelmäßige Mieteinnahmen.

• Die Wohnung ist in einem guten Zustand und Sie müssen nicht mit hohen Renovierungs- und Instandhaltungskosten rechnen.

• Die Immobilie soll als Altersvorsorge dienen oder vererbt werden und wird voraussichtlich an Wert gewinnen.

• Sie haben genug finanzielle und zeitliche Ressourcen, um sich um die Wohnungsverwaltung und die Belange der Mieter:innen zu kümmern.

Wie lege ich die Miethöhe fest?

Damit es sich lohnt, die eigene Wohnung zu vermieten, müssen die Mieteinnahmen stimmen. Das heißt, dass Sie einerseits einen für Sie rentablen Quadratmeterpreis kalkulieren müssen. Andererseits sollte dieser nicht zu weit über der ortsüblichen Miete liegen, um einen häufigen Mieterwechsel zu vermeiden. Orientieren Sie sich also im ersten Schritt am lokalen Mietspiegel und ermitteln Sie den Quadratmeterpreis für vergleichbare Wohnungen. Wenn in Ihrer Region die Mietpreisbremse gilt, darf bei einer Neuvermietung der Mietpreis maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ohne Mietpreisbremse sind Vermieter:innen etwas freier, aber dennoch an die Kappungsgrenze gebunden. Demnach dürfen die Mietpreise innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht werden.

Tipps für die optimale Miethöhe:

• Orientieren Sie sich an den Quadratmeterpreisen des lokalen Mietspiegels und berücksichtigen Sie nur die Nettokaltmiete für Ihren Gewinn.

• Als lohnende Miete wird eine Bruttomietrendite von mindestens vier Prozent angesehen (Jährliche Mieteinnahmen ÷ Kaufpreis = Bruttomietrendite)

• Wichtige Faktoren für die Kaltmiete sind Ausstattung (Heizung, Wohnfläche, Zimmer, Balkon etc.), Zustand (Energiebilanz, Modernisierungsmaßnahmen etc.) und Lage der Immobilie.

• Bei möblierten Wohnungen können Sie einen Möblierungszuschlag berechnen (je nach Wertigkeit der Möbel ca. 2 Prozent).

Wie erstelle ich ein Immobilien-Exposé?

Der nächste nötige Schritt, um die eigene Wohnung zu vermieten, ist die Erstellung eines aussagekräftigen Immobilienexposés. Vermieter:innen unterschätzen diesen Arbeitsschritt häufig. Doch Inserate mit dunklen Fotos, mangelhaften Informationen oder zu vielen irrelevanten Ausschmückungen wirken unprofessionell und schrecken Interessent:innen ab. Investieren Sie daher Zeit und Geld in eine hochwertige Aufmachung oder überlassen Sie das Immobilien-Exposé gleich professionellen Händen. Die gesamte Vermarktung Ihrer Wohnung inklusive Exposéerstellung ist in vielen Maklerprovisionen enthalten.

Tipps für Ihr Wohnungsexposé:

• Nutzen Sie eine aussagekräftige Sprache, ohne irrelevante Ausschmückungen oder Floskeln.

• Teilen Sie relevante Eckdaten der Wohnung wie Kosten plus Nebenkosten, Größe, Ausstattung, Lage, Energieverbrauch und Einzugstermin.

• Geben Sie die Adresse der Wohnung sowie Kontaktdaten für Interessent:innen an.

• Ergänzen Sie den Grundriss sowie hochwertige Fotos aller Räume.

• Mit einem Video als virtuellen Rundgang können Sie den Eindruck für Interessent:innen verstärken.

So finden Sie geeignete Mieter:innen

Verlassen Sie sich bei der Entscheidung für Ihre Mieter:innen nicht allein auf Ihre Menschenkenntnis. Stellen Sie potentiellen Mieter:innen vor Vertragsabschluss zum Beispiel die folgenden Fragen:

• Wie viele Personen sollen in der Wohnung leben?

• Sollen Haustiere gehalten werden?

• Spielen Sie oder andere Bewohner:innen Musikinstrumente?

• Weshalb endet Ihr bisheriges Mietverhältnis?

• Wie ist der Name Ihres bisherigen Vermieters oder Vermieterin?

• Sind Sie mit einer Mieterbonitätsprüfung per Selbstauskunft einverstanden?

• Ist gegen Sie ein laufendes Konkurs-, Insolvenz- oder Vergleichsverfahren anhängig?

Vertrag zur Wohnungsvermietung aufsetzen

Der Mietvertrag (§ 535 Bürgerliches Gesetzbuch) regelt die Gebrauchsüberlassung an einer fremden Sache gegen Zahlung eines Mietzinses. Wer seine Wohnung vermieten will, muss sich folglich an gewisse Regeln halten. Vermieter:innen sollten stets auf eindeutige Mietverträge achten und folgende Grundsätze berücksichtigen:

• Beide Mietvertragsparteien müssen namentlich genannt sein.

• Das Mietobjekt muss genau bezeichnet werden. Hierzu zählen auch vermietete Nebenräume oder Mietgegenstände wie Garage, Gartenanteil, Kellerräume, Autoabstellplatz etc.

• Die vereinbarte Miethöhe muss benannt und gegebenenfalls in Nettomiete und Höhe der Betriebskostenvorauszahlung unterteilt werden.

• Der Mietvertrag muss Angaben zur Regelung der Nebenkosten enthalten, sonst können sie diese nicht auf die Mieter:innen umlegen.

• Der Beginn und – bei befristeten Mietverträgen – das Ende des Mietverhältnisses müssen aufgeführt sein.

• Auch die Kaution von üblicherweise drei Kaltmieten wird im Mietvertrag festgehalten. Als Eigentümer:in sind Sie verpflichtet, die Summe auf einem separaten Konto anzulegen.

Nach unterschriebenem Mietvertrag steht dem Umzug nichts mehr im Wege.

Was übernehmen Makler:innen bei der Vermietung?

Die Vermietung von Wohneigentum kann eine lukrative Einnahmequelle sein. Viele Eigentümer:innen fürchten jedoch Zahlungsunfähigkeit bei den Mieter:innen oder scheuen den bürokratischen Aufwand, den eine Vermietung mit sich bringt. Bei der Aufgabe, passende Mieter:innen zu finden und eine reibungslose Abwicklung sicherzustellen, unterstützen Sie erfahrene Immobilienmakler:innen. Makler:innen übernehmen zahlreiche Aufgaben, die über die reine Vermittlung der Wohnung hinausgehen:

• Verantwortung für die Präsentation der Wohnung

• Fachmännische und marktgerechte Einschätzung des Immobilienwerts

• Erstellung von Exposés

• Steuerung sämtlicher Marketingaktivitäten

• Funktion als seriöse Ansprechperson sowie als persönliche/r Interessenvertreter:in

• Bearbeitung bürokratischer Aufgaben (z. B. Sichtung von Bauakten)

• Suche nach Mietinteressent:innen und Bonitätsprüfung

• Termingestaltung, bringt Mieter:innen und Vermieter:innen zusammen

Wie werden Mieteinnahmen versteuert?

Die Einnahmen aus der Vermietung einer Wohnung gelten auch für Privatpersonen als normales Einkommen und müssen dementsprechend versteuert werden (Anlage V in der Steu­er­er­klä­rung). Allerdings müssen Sie nicht mit dem gesamten Betrag rechnen, sondern können folgende Werbungskosten geltend machen:

• Kosten für die Vermarktung der Immobilie sowie Maklerkosten

• Sanierungs-, Reparatur- und Instandhaltungskosten

• Schuldzinsen aus der Immobilienfinanzierung

• Sonstige Kosten, die mit Ihrer Wohnung in Zusammenhang stehen, wie Anwaltskosten, Kontoführungsgebühren, Fahrtkosten etc.

• Abschreibungen

Zudem gibt es einen jährlichen Grundfreibetrag, worunter auch die Mieteinkünfte fallen. Der Freibetrag liegt 2023 bei 10.908 Euro für Alleinstehende und bei 21.818 Euro für Verheiratete.

Achten Sie darauf, wie eine vermietete Wohnung versteuert werden muss.

Passende Makler:innen finden

Sie wollen Ihre Wohnung vermieten und suchen professionelle Hilfe? Wohnungsmakler:innen erleichtern Ihnen nicht nur den bürokratischen Aufwand, sondern übernehmen auch die Suche nach passenden, zahlungsfähigen Mieter:innen. Wir unterstützen Sie bei der Suche nach passenden Makler:innen. Füllen Sie einfach unseren Online-Fragebogen aus und Sie erhalten drei Angebote von Immobilienmakler:innen aus Ihrer Nähe.