Sturz, Stillstand, Stabilisierung? So entwickelten sich die Immobilienpreise – und so könnte es weitergehen
Die Immobilienpreise in Deutschland sind 2024 insgesamt gesunken, zeigen aber Anzeichen einer Stabilisierung. Dennoch bleibt der Markt fragil.
Über das Gesamtjahr 2024 sind die Immobilienpreise – wie schon 2023 – leicht gesunken. Laut dem Greix-Index des Kieler Instituts für Weltwirtschaft (IfW Kiel) ging dieser Rückgang vor allem auf das schwache erste Quartal zurück. In den Monaten danach legten die Preise wieder zu, konnten das Minus über das ganze Jahr gesehen aber nicht mehr ausgleichen. Der Greix-Index gilt als besonders aussagekräftig, da er auf notariell beurkundeten Kaufpreisen basiert und damit nicht nur Angebotspreise, sondern tatsächliche Verkäufe abbildet.
Langfristige Preisrückgänge und Marktstabilisierung
Im Vergleich zum Vorjahr gingen die Preise für Eigentumswohnungen 2024 um 1,5 Prozent zurück. Einfamilienhäuser wurden 1,6 Prozent günstiger verkauft, Mehrfamilienhäuser kamen sogar auf ein Minus von 3,0 Prozent. Mittlerweile zeigt sich jedoch eine Stabilisierung am Markt. „Die absoluten Tiefststände seit dem Einbruch hat der deutsche Immobilienmarkt vorerst hinter sich gelassen. Auch die Dynamik bei den Transaktionszahlen hat wieder zugenommen“, erklärte Jonas Zdrzalek, Immobilienexperte am IfW Kiel. Ob die Entwicklung nachhaltig ist, bleibt angesichts globaler Herausforderungen fraglich. Besonders die Unsicherheiten in der Geld- und Außenpolitik haben den Aufschwung zum Jahresende hin teilweise gebremst.
Auf längere Sicht bleibt der Rückgang deutlich: Gegenüber dem Hoch im Jahr 2022 liegen die Preise für Einfamilienhäuser inflationsbereinigt fast 20 Prozent niedriger. Eigentumswohnungen haben rund 18 Prozent an Wert verloren, bei Mehrfamilienhäusern liegt das Minus sogar bei fast 28 Prozent. Die Preisrückgänge betreffen sowohl die Metropolen als auch den ländlichen Raum und führen zu niedrigeren Erwartungen an Kaufpreise sowie zu längeren Vermarktungszeiten.
Unterschiedliche Preisrückgänge bei Bestand und Neubau
Besonders stark betroffen sind ältere Bestandsimmobilien mit Modernisierungsbedarf. Käufer:innen preisen potenzielle Sanierungskosten zunehmend ein – nicht zuletzt wegen der Vorgaben aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) und der EU-Vorgaben zur energetischen Sanierung von Bestandsgebäuden. Unsicherheiten rund um zukünftige Anforderungen an Heizung, Dämmung und Energieeffizienz wirken sich weiterhin belastend auf die Nachfrage aus.
Anders sieht es bei Neubauten aus: Immobilien mit hohem Energiestandard zeigen sich deutlich preisstabiler. In den Top-7-Städten lagen die Preise für neue Eigentumswohnungen 2024 fast auf dem Niveau der Höchststände von 2022. Laut Zdrzalek waren Käufer:innen auch wegen der dauerhaft gestiegenen Energiepreise bereit, für energieeffiziente Neubauten einen Aufpreis zu zahlen.
Ausblick auf die Preisentwicklung 2025
Auf die weitere Preisentwicklung wirken zwei gegensätzliche Kräfte: Einerseits belasten die kürzlich wieder gestiegenen Zinsen weiterhin die Finanzierung und damit die Nachfrage. Andererseits bleibt der Wohnraummangel in vielen Regionen ein treibender Faktor. In Summe ergibt sich daraus ein Markt mit begrenztem Spielraum – sowohl nach unten als auch nach oben.
Laut Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft könnten die Preise im weiteren Verlauf des Jahres 2025 wieder leicht steigen. Dafür könnten vor allem steigende Reallöhne und die anhaltende Knappheit auf dem Wohnungsmarkt sorgen. Zusätzliche Preisschübe durch sinkende Zinsen seien hingegen nicht zu erwarten.