Baugenehmigung für Wintergarten in Berlin – Das müssen Sie beachten

Benötigen Sie für Ihren Wintergarten in Berlin eine Baugenehmigung?

In Berlin ist der Bau eines Wintergartens laut Bauordnung Berlin (BauO Bln) grundsätzlich genehmigungspflichtig, da es sich dabei um An- und Umbaumaßnahmen handelt, die in das Erscheinungsbild des Gebäudes eingreifen. Dies gilt sowohl für Wohnwintergärten, welche den Wohnraum erweitern, als auch für unbeheizte Wintergärten.

Für kleinere Kaltwintergärten, welche die Maße 10 Quadratmeter oder 30 Kubikmeter nicht überschreiten, können jedoch Sonderregelungen gelten, über die Ihr zuständiges Bauamt Auskunft geben kann.

Dennoch müssen Sie in jedem Fall eine Wintergarten-Baugenehmigung für Berlin einholen, unabhängig von der Größe oder der Art des Wintergartens.

Welche Regelungen und Baugenehmigungen für Wintergärten gibt es in Berlin?

Wenn Sie einen Wintergarten bauen, müssen Sie sich in erster Linie an den Bebauungsplan Ihres Bezirks halten, ohne Bebauungsplan gelten die Bestimmungen der Landesbauordnung Berlin.

Wintergarten mit Baugenehmigung in Berlin

Die Bauordnung in Berlin legt fest, dass Bauanträge mit Bauplänen, statischen Berechnungen und Lageplänen beim zuständigen Bauamt eingereicht und genehmigt werden müssen, bevor der Bau beginnen darf​.

• Gebäudeenergiegesetz (GEG) für Wintergärten: Wintergärten, die beheizt werden, unterliegen den Vorgaben des GEG. Der Wärmeschutz ist besonders wichtig. Für beheizte Wintergärten mit einer Fläche von bis zu 50 m² gelten die GEG-Grenzwerte für Fenster und Türen. Ist der Wintergarten über 50 m² groß, greifen die GEG-Vorgaben für Neubauten. In diesem Fall wird der Wintergarten als vollwertiger Teil des Hauses betrachtet und muss denselben energetischen Anforderungen wie ein Neubau entsprechen. Dazu gelten auch die Vorgaben zur Dämmung von Wänden, Dach und Fundament, insbesondere wenn das bestehende Heizsystem weiterhin genutzt wird. Zudem kann eine Beratungspflicht mit Energieberater:innen bestehen​.

• Abstände zu Nachbargrundstücken: In Berlin muss bei Anbauten wie einem Wintergarten ein Mindestabstand von etwa drei Metern eingehalten werden, wobei der Abstand in Abhängigkeit von der Höhe des Gebäudes berechnet wird. Das bedeutet, dass bei höheren Wintergärten ein größerer Abstand erforderlich sein kann. In bestimmten Fällen, wie bei Reihenhäusern kann eine Grenzbebauung zulässig sein, jedoch nur mit der schriftlichen Zustimmung der Nachbarn und unter Berücksichtigung des Brandschutzes. Wenn eine Grenzbebauung unumgänglich ist, kann unter Umständen eine sogenannte Baulast eingetragen werden, was eine rechtliche Absicherung bietet, dass auf dem Nachbargrundstück keine weiteren Bauten in diesem Bereich entstehen dürfen.

• Bauhöhen und -tiefen: In Berlin gelten für Anbauten wie beispielsweise Wintergärten, bestimmte Höchstmaße. Gartenseitige Anbauten dürfen eine maximale Tiefe von 2,5 Metern nicht überschreiten. Bei Endhäusern, wo ein seitlicher Anbau die Rückseite des Gebäudes verlängert, ist eine Tiefe von bis zu 3,5 Metern zulässig.

  Zudem darf ein gartenseitiger Anbau maximal bis zur Fensterbrüstungshöhe des oberen Vollgeschosses reichen. In bestimmten Fällen ist auch ein verglaster Aufbau auf eingeschossigen Anbauten gestattet, sofern dieser die Traufhöhe des Hauptgebäudes nicht übersteigt.

Was kostet eine Baugenehmigung für einen Wintergarten in Berlin?

Die Kosten für eine Wintergarten-Baugenehmigung in Berlin betragen zwischen 0,5 und 0,7 Prozent der gesamten Baukosten. Wenn der Baukostenwert beispielsweise 30.000 Euro beträgt, belaufen sich die Gebühren für die Genehmigung auf etwa 150 bis 210 Euro. Zusätzlich verlangen viele Bauämter in Berlin Mindestgebühren, insbesondere bei kleineren Bauvorhaben. Diese Mindestgebühren liegen zwischen 100 und 300 Euro, je nach Bezirk und Aufwand des Antragsverfahrens.

Neben dieser Grundgebühr kommen häufig noch Kosten für notwendige Unterlagen hinzu wie Baupläne, Statikgutachten und Nachweise für den Brandschutz oder die Wärmedämmung.

Sollten Sie für Ihren geplanten Wintergarten in Berlin eine Bauvoranfrage bei den zuständigen Ämtern stellen?

Eine Bauvoranfrage empfiehlt sich insbesondere, wenn bestimmte Regelungen wie Abstandsflächen oder Bebauungspläne unklar sind oder wenn das Vorhaben besonders komplex ist. Dadurch können Sie spätere Probleme und mögliche Ablehnungen im Baugenehmigungsverfahren vermeiden​.

Ihre Fachfirma für Wintergärten wird Sie dabei unterstützen und Ihnen beratend zur Seite stehen, ob eine Bauvoranfrage in Ihrem Fall sinnvoll ist. Gemeinsam können Sie so mögliche Hürden frühzeitig erkennen und Verzögerungen oder zusätzliche Kosten durch notwendige Anpassungen zu vermeiden​.

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Welche Unterlagen benötigen Sie, um eine Baugenehmigung bzw. ein Bauvorhaben für einen Wintergarten in Berlin zu beantragen?

Um in Berlin eine Baugenehmigung für einen Wintergarten zu stellen, benötigen Sie folgende Unterlagen:

1. Ausgefülltes Antragsformular: Dieses Formular erhalten Sie bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Es bildet die Grundlage für den Bauantrag.

2. Lageplan: Es muss ein aktueller amtlicher Lageplan im Maßstab 1:500 vorliegen, der die genauen Grundstücksgrenzen und die Lage des geplanten Wintergartens zeigt. Den amtlichen Lageplan können Sie beim zuständigen Katasteramt oder Vermessungsamt beantragen.

3. Bauzeichnungen: Diese beinhalten Ansichtszeichnungen, Grundrisse und Schnittzeichnungen des Wintergartens, die von einem bauvorlageberechtigten Architekten oder Ingenieur erstellt werden.

4. Baubeschreibung: Es bedarf einer detaillierten schriftlichen Beschreibung des Vorhabens, welche Materialien, Konstruktionsdetails und Nutzung des Wintergartens erklärt. Diese kann ebenfalls von Ihrem Architekten oder Fachplaner erstellt werden.

5. Statiknachweis: Dieser muss von einem Statiker erstellt werden und stellt sicher, dass der Wintergarten statisch stabil ist.

6. Wärmeschutznachweis: Falls der Wintergarten beheizt werden soll, ist ein Nachweis gemäß dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) erforderlich. Diesen Nachweis erhalten Sie von einem Energieberater oder Architekten.

7. Brandschutznachweis: Abhängig von der Größe und Art des Wintergartens kann es notwendig sein, Nachweise zum Brandschutz beizufügen. Dieser Nachweis muss von einem Energieberater oder Architekten erstellt werden.

8. Nachweis der Eigentumsverhältnisse: Ein Grundbuchauszug oder ein ähnlicher Nachweis über die Eigentumsverhältnisse des Grundstücks muss vorliegen. Einen aktuellen Grundbuchauszug erhalten Sie beim zuständigen Grundbuchamt oder über den Notar, der die Immobilie betreut.

9. Nachweis der Erschließung: Eine Bestätigung, dass der Wintergarten an Wasser, Abwasser, Strom und ggf. Gas angeschlossen werden kann muss eingereicht werden. Diese Bestätigung erhalten Sie von dem zuständigen Versorgungsunternehmen (z. B. für Strom, Wasser, Gas) oder Ihrer Gemeinde.

10. Zustimmung der Nachbarn: Falls der Wintergarten direkt an der Grundstücksgrenze gebaut wird, muss das schriftliche Einverständnis der Nachbarn vorliegen.

Diese Dokumente sollten Sie rechtzeitig anfordern, um Verzögerungen im Genehmigungsprozess zu vermeiden.

Was passiert, wenn Sie Ihren Wintergarten in Berlin ohne Baugenehmigung errichten?

Wenn Sie Ihren Wintergarten in Berlin ohne die erforderliche Baugenehmigung errichten, können ernsthafte Konsequenzen folgen:

• Bußgelder: Der Bau ohne Genehmigung wird als Ordnungswidrigkeit angesehen, und die zuständige Bauaufsichtsbehörde kann ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro verhängen. Die Höhe hängt von der Schwere des Verstoßes und den lokalen Regelungen ab​.

• Abrissverfügung: Im schlimmsten Fall kann die Behörde den Abriss oder Rückbau des ohne Genehmigung errichteten Wintergartens anordnen, wenn das Bauwerk den Vorschriften nicht entspricht oder eine Genehmigung nicht erteilt werden kann​.

• Versicherungsschutz: Ohne eine rechtmäßige Baugenehmigung riskieren Sie auch den Verlust des Versicherungsschutzes. Sollte es beispielsweise zu einem Schaden oder Unfall kommen, kann die Versicherung die Leistung verweigern, da das Bauwerk ohne Genehmigung errichtet wurde​.

Sie können dazu verpflichtet werden, nachträglich eine Genehmigung zu beantragen. Dies kann komplizierter und teurer sein, da unter Umständen zusätzliche Auflagen erfüllt werden müssen. Allerdings ist in vielen Fällen zumindest der Rückbau des Wintergartens nicht notwendig, solange die nachträgliche Genehmigung erteilt wird und das Bauwerk den baurechtlichen Vorschriften entspricht.